Hyreskontrakt & hyresavtal

Om hyreskontrakt

Det finns olika former av hyreskontrakt, även kallat hyresavtal. Ett hyreskontrakt kan exempelvis avse en hyresrätt i första hand, en hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand eller en lokal för kommersiell verksamhet. Nedan går vi igenom de mest centrala punkterna som bör framgå av ett hyresavtal och viktiga saker att ta hänsyn till vid olika typer av hyresförhållanden. Om du behöver hjälp med att upprätta ett hyreskontrakt är du varmt välkommen att kontakta Lavendla på 0770 – 33 90 70.

Därför bör ett skriftligt hyresavtal alltid upprättas

Ett hyresavtal är alltid viktigt att upprätta vid uthyrning av en bostad, oavsett vilken slags bostad som hyrs ut. Med ett skriftligt hyresavtal kan tvister undvikas i så stor utsträckning som möjligt, eftersom villkoren för uthyrningen tydligt framgår av hyreskontraktet.

Muntliga hyreskontrakt är i och för sig juridiskt bindande, men kan som vanligt vid muntliga överenskommelser, leda till bevissvårigheter. Därför bör ett skriftligt hyreskontrakt som reglerar hyresvärdens och hyresgästens rättigheter samt skyldigheter alltid skrivas. På så sätt ökar också parternas trygghet kring uthyrningen.

Varje person och situation är unik. Ta reda på vad som gäller för dig och planera för framtiden. Det ger dig trygghet.

Catharina Looft, chefsjurist

Vill du veta mer om våra juridiska tjänster?

Ring oss på 0770 - 33 90 70 eller fyll i formuläret så återkommer vi så snart som möjligt.

Olika hyreskontrakt och hyresförhållanden

Det finns olika former av hyreskontrakt och hyresförhållanden. Det går att hyra ut en hyresrätt i andra hand, förutsatt att hyresvärden samtyckt till uthyrningen. Det går också att hyra en hyresrätt i första hand. Även bostadsrätt är möjlig att hyra ut och då behöver bostadsrättsföreningen godkänna uthyrningen. Vanligen tar bostadsrättsföreningen också ut en extra avgift för andrahandsuthyrningen. Ifall man äger ett hus, stuga, villa eller liknande får man hyra ut denna i första eller andra hand. Det krävs då inget samtycke eller godkännande från någon.

Att vara inneboende är en annan form av hyresförhållande och det krävs inget godkännande av hyresrätts- eller bostadsrättsföreningen. Den enda förutsättningen är att den som hyr ut rummet själv också bor i bostaden. Det går dessutom att hyra lokal ifall man är näringsidkare. När man hyr en båt eller bil bör ett hyreskontrakt också upprättas.

Hyreskontrakt i första hand 

I Sverige finns en omfattande hyreslagstiftning. Många av reglerna är tvingande till hyresgästen förmån och utformade för att garantera hyresgästen ett välfungerande samt tryggt boende. Det är reglerna i den så kallade hyreslagen (d.v.s. jordabalkens 12:e kapitel) som är tillämplig på förstahandsuthyrning. Vid uthyrning av en bostad som ägs av uthyraren själv tillämpas i vissa delar den så kallade privatuthyrningslagen (lagen om uthyrning av egen bostad).

Vad säger hyreslagen om vilken hyra som får tas i hyresavtalet?

De viktigaste aspekterna av hyresförhållandet som regleras i hyreslagen är nivån på hyran och hyresgästens direkta besittningsskydd. Enligt hyreslagen får hyran inte vara högre än för andra jämförbara lägenheter i samma område. Om en för hög hyra tas ut har hyresgästen möjlighet att vända sig till hyresnämnden. 

Vad menas med det (in)direkta besittningsskyddet?

Det direkta besittningsskyddet innebär enligt huvudregeln att hyresgästen har rätt att bo kvar i bostaden, även när hyresvärden säger upp hyresavtalet. Besittningsskyddet har sin grund i sociala överväganden och syftar till att ge hyresgästen trygghet i sitt boende. Som förstahandshyresgäst har du besittningsskydd från det att du börjat hyra bostaden. Det är därför som det brukar kallas för direkt besittningsskydd.

För lokalhyresgäster finns istället indirekt besittningsskydd. Det beror på att lokalhyresgäster enligt lag inte har lika stark rätt till förlängning av hyresavtalet. Lokalhyresgäster har istället möjlighet att få ekonomisk kompensation om hyresvärden säger upp avtalet.

Förverkande av hyresrätten leder till att hyreskontraktet bryts

Trots hyresgästens direkta besittningsskydd kan hyresrätten bli förverkad. Det innebär att hyresvärden får rätt att bryta hyresförhållandet och begära att hyresgästen flyttar omedelbart, utan normal uppsägningstid. Förverkande blir bland annat aktuellt om hyresgästen allvarligt misskött sin del av hyresavtalet. Exempel på förverkandegrunder är att hyresgästen inte betalar hyran, vanvårdar boendet eller allvarligt stör grannar. 

Under vissa förutsättningar är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet. Det ska då avtalas särskilt och i en separat handling. Som huvudregel ska dessutom hyresnämnden godkänna avtalet om avstående från besittningsskydd. 

Hyresavtal vid andrahandsuthyrning

Vid uthyrning av en hyresrätt i andra hand har förstahandshyresgästen, i princip, bara rätt att ta ut samma hyra av andrahandshyresgästen som hen själv betalar till fastighetsägaren. Om lägenheten är möblerad får dock förstahandshyresgästen göra ett påslag på 10–15 %.

Därutöver får förstahandshyresgästen lägga på kostnader för exempelvis bredband och elektricitet. Påslaget ska då motsvara den verkliga kostnaden för förstahandshyresgästen.

Vänd dig till hyresnämnden om för hög hyra tagits ut

Trots att det inte är tillåtet att göra vinst på uthyrning av hyresrätter i andra hand är det vanligt att förstahandshyresgästen ändå tar ut en för hög hyra. Andrahandshyresgästen kan i ett sådant scenario vända sig till hyresnämnden och begära att hyran sänks för framtiden. Andrahandshyresgästen har också möjlighet att få tillbaka för hög hyra som redan betalats. Hyresnämnden kan också ta ställning till en rad andra frågor som rör hyresvärdens skyldigheter gentemot hyresgästen. 

När du hyr i andra hand är besittningsskyddet betydligt svagare än om du skulle ha hyrt i första hand. Besittningsskyddet i andra hand skiljer sig åt beroende på vad det är för typ av bostad som du hyr.

Besittningsskyddet varierar beroende på om du hyr i första eller andra hand

Om du hyr en hyresrätt i andra hand har du som hyresgäst besittningsskydd om hyresförhållandet pågår längre än två år. Förstahandshyresgästen har dock alltid rätt att flytta tillbaka till bostaden för att själv bo i den, även om andrahandshyresgästen bott i bostaden i över två år.

Likt besittningsskyddet för en förstahandshyresgäst, kan besittningsskyddet också förverkas om andrahandshyresgästen allvarligt missköter sin del av hyresavtalet. Det är möjligt att avtala bort besittningsskyddet och är ofta en god idé att göra om andrahandsuthyrningen ska pågå längre än två år i följd.

Hyreskontrakt vid uthyrning av bostadsrätt och villa

Privatuthyrningslagen tillämpas i vissa delar av hyresförhållandet när en bostadsägare hyr ut sin bostad. Lagen gäller även om du hyr ut ett möblerat eller omöblerat rum i din bostad. När privatuthyrningslagen är tillämplig gäller inte besittningsskyddet och hyran regleras dessutom annorlunda. 

Vid andrahandsuthyrning av till exempel en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet har hyresvärden mycket större frihet än vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt. När hyresvärden själv äger den bostad som hyrs ut har hen i princip full frihet att bestämma nivån på hyran, med visst hänsynstagande till kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Eftersom besittningsskydd saknas, kan hyresvärden alltid säga upp andrahandshyresgästen med tre månaders varsel. 

Vilken lag är tillämplig på hyresförhållandet?

Hyreslagen är tillämplig på de delar av hyresförhållandet som inte regleras av privatuthyrningslagen. I vissa fall är istället hyreslagen tillämplig på hela hyresförhållandet, vilket innebär starkare skydd för hyresgästen i form av exempelvis besittningsskydd och begränsad hyreskostnad. 

Hyreslagen är bland annat tillämplig istället för privatuthyrningslagen när uthyrning sker i näringsverksamhet (exempelvis om fler än två bostäder hyrs ut). Så är också fallet om du exempelvis hyr ut två lägenheter – då gäller privatuthyrningslagen på den första bostaden och hyreslagen för den andra. Om du hyr ut ditt egna hus för annat än fritidsändamål gäller privatuthyrningslagen (var dock uppmärksam på vilken lag som gäller, privatuthyrningslagen är exempelvis inte tillämplig om du hyr ut hus i näringsverksamhet). 

Hyreskontrakt för fritidshus

Ska du hyra eller hyra ut ett fritidshus? För hus som hyrs ut för fritidsändamål tillämpas inte privatuthyrningslagen, utan hyreslagen. Besittningsskydd uppkommer om hyresförhållandet varat längre än nio månader. Hyran skall vara skälig. 

Hyreskontrakt för inneboende

När en person hyr ut ett rum i sin egna bostad, gäller privatuthyrningslagen. Hyresgästen har då inget besittningsskydd. Enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen rätt till tre månaders uppsägningstid om hyresvärden säger upp hyresavtalet. Om hyresgästen säger upp avtalet gäller en månads uppsägningstid. Om hyresavtalet är tidsbestämt, upphör hyresavtalet att gälla vid angiven tid, om det inte sägs upp tidigare.

Det är lämpligt att upprätta ett skriftligt hyreskontrakt för inneboende där det bland annat kan framgå vilka delar av bostaden som den inneboende får använda och om rummet är (o)möblerat.

Hyresavtal för lokal är vanligen detaljerade

Vid uthyrning av en lokal är hyresgästen någon form av näringsidkare som ska använda lokalen i sin verksamhet. I dessa fall rör det sig alltså om en renodlad affärsrelation mellan hyresvärden och hyresgästen och lagstiftningen är därför inte i lika stor utsträckning utformad till hyresgästens förmån (jämfört med uthyrning till privatpersoner).

Hyreskontrakt gällande lokaler är ofta mycket detaljerade och kan framförallt för små näringsidkare vara svåra att fullt ut förstå. Det är därför bra att inför tecknandet av ett hyresavtal ta kontakt med en jurist som får granska hyresavtalet och flagga för eventuella fallgropar och oklarheter.

För hyreskontrakt avseende lokaler råder i princip avtalsfrihet 

I största allmänhet gäller avtalsfrihet för hyreskontrakt för lokaler, det vill säga hyresvärden och hyresgästen kan i stor utsträckning fritt avtala om vad som ska gälla. Ett hyresavtal som reglerar hyra av lokal bör exempelvis innehålla bestämmelser om lokalens skick vid tillträdet, försäkring, ansvarsfördelning, underhållsskyldighet m.m.

Hyresgästen har vid hyra av lokal enligt huvudregeln ett så kallat indirekt besittningsskydd, om hyresgästen hyrt lokalen i över nio månader i följd. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen under vissa förutsättningar har möjlighet att få ersättning för den förlust som hyresgästen orsakas om lokalhyresavtalet upphör. 

Överlåtelse av hyresavtal för lokal

Enligt huvudregeln har hyresgästen inte rätt att överlåta ett hyresavtal av en lokal till någon annan utan att först inhämta hyresvärdens samtycke. Inhämtas inte samtycke, kan det leda till att hyresvärden får rätt att säga upp avtalet i förtid. Om hyresvärden inte går med på önskad överlåtelse, kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

Hyreskontrakt lokal andra hand

För att hyra ut en lokal i andra hand krävs som huvudregel hyresvärdens samtycke. Om du inte får hyresvärdens samtycke, kan du under vissa förutsättningar få godkännande av hyresnämnden till att få hyra ut lokalen i andra hand. För att få ett godkännande av hyresnämnden ska det finnas beaktansvärda skäl. Beaktansvärda skäl kan exempelvis kan vara att du på grund av olycka inte har möjlighet att driva vidare verksamheten. 

Hyresavtal för båt

Ska du hyra eller hyra ut en båt? Då är det viktigt att ni upprättar ett skriftligt avtal som reglerar hyresförhållandet. Hyresavtalet av båten ska reglera frågor såsom vart och när båten ska hämtas, båtens skick och utrustning, hyresgästens nautiska kompetens, hyresavgiften, rätt att avbryta avtalet om båten vanvårdas eller på annat sätt misskötts, hur eventuella skador på båten ska behandlas och ersättas, ersättning om båten inte lämnas in i tid m.m.

Hyreskontrakt för bil

Det är viktigt att upprätta ett skriftligt avtal som reglerar hyresförhållandet ifall du ska hyra eller hyra ut en bil. Exempelvis bör avtalet reglera vart och när bilen ska hämta, bilens skick, vad som händer vid eventuella skador hur de ska ersättas, hyresavgiften, hyrestidens längd med mera. 

Mall: 12 punkter som bör framgå av hyreskontraktet