1. Lavendla Juridik

Hyreskontrakt/hyresavtal

Det finns en mängd olika former av hyreskontrakt, även kallat hyresavtal. Ett hyreskontrakt kan exempelvis avse en hyresrätt i första hand, en hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand eller en lokal för kommersiell verksamhet. Nedan går vi igenom några viktiga saker att ta hänsyn till vid olika typer av hyresförhållanden.

Hyreskontrakt - första handhyreskontrakt Lavendla

I Sverige finns en omfattande hyreslagstiftning. Många av reglerna är tvingande till hyresgästen förmån, och utformade för att garantera hyresgästen ett välfungerande och tryggt boende. Det är reglerna i Jordabalkens 12:e kapitel (som också kallas för hyreslagen) som är tillämplig på förstahandsuthyrning. Vid uthyrning av en bostad som ägs av uthyraren själv tillämpas istället i vissa delar även lagen om uthyrning av egen bostad. De kanske viktigaste aspekterna av hyresförhållandet som regleras i hyreslagen är nivån på hyran och hyresgästens direkta besittningsskydd. 

Enligt lagen får hyran för en lägenhet inte vara högre än för andra jämförbara lägenheter i samma område. Om en för hög hyra tas ut har hyresgästen möjlighet att vända sig till hyresnämnden. Hyresnämnden kan fatta beslut om att den framtida hyran ska reduceras. Hyresnämnden kan också ta ställning till en rad andra frågor som rör hyresvärdens skyldigheter gentemot hyresgästen. 

Det direkta besittningsskyddet

Det direkta besittningsskyddet innebär enligt huvudregeln att hyresgästen har rätt att bo kvar i bostaden, även när hyresvärden säger upp hyresavtalet. Besittningsskyddet kommer sig av sociala överväganden och syftar till att ge hyresgästen trygghet i sitt boende. Som förstahandshyresgäst har du besittningsskydd från det att du börjat hyra bostaden. Det är därför som det brukar kallas för direkt besittningsskydd, medan det  för lokalhyresgäster kallas för indirekt besittningsskydd. Det kallas för indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster eftersom lokalhyresgäster enligt lag inte har lika stark rätt till förlängning av hyresavtalet. Lokalhyresgäster har istället möjlighet att få ekonomisk kompensation om hyresvärden säger upp lokalhyresavtalet.

Trots hyresgästens direkta besittningsskydd, kan hyresrätten bli förverkad vilket innebär att hyresvärden får rätt att bryta hyresförhållandet och begära att hyresgästen flyttar omedelbart, utan normal uppsägningstid. Förverkande blir bland annat aktuellt om hyresgästen allvarligt misskött sin del av hyresavtalet. Exempel på förverkandegrunder är att hyresgästen inte betalar hyran, vanvårdar boendet eller allvarligt stör grannar. 

Under vissa förutsättningar är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet. Det ska då avtalas särskilt och i en separat handling. Som huvudregel ska dessutom hyresnämnden godkänna avtalet om avstående från besittningsskydd. 

 

Hyresavtal vid andrahandsuthyrning

Vid uthyrning av en hyresrätt i andra hand har förstahandshyresgästen, i princip, bara rätt att ta ut samma hyra av andrahandshyresgästen som hen själv betalar till fastighetsägaren. Om lägenheten är möblerad får dock förstahandshyresgästen göra ett påslag på 10–15 %. Därutöver får förstahandshyresgästen lägga på kostnader för exempelvis bredband och elektricitet. Påslaget ska då motsvara den verkliga kostnaden för förstahandshyresgästen.

Trots att det inte är tillåtet att göra vinst på uthyrning av hyresrätter i andra hand är det vanligt att förstahandshyresgästen tar ut en för hög hyra. Andrahandshyresgästen kan i ett sådant scenario vända sig till hyresnämnden och begära att hyran sänks för framtiden. Andrahandshyresgästen har också möjlighet att få tillbaka för hög hyra som redan betalats. När du hyr i andra hand är besittningsskyddet betydligt svagare än om du skulle ha hyrt i första hand. Besittningsskyddet i andra hand skiljer sig åt beroende på vad det är för typ av bostad som du hyr.

Om du hyr en hyresrätt i andra hand har du som hyresgäst besittningsskydd om hyresförhållandet pågår längre än två år. Förstahandshyresgästen har dock alltid rätt att flytta tillbaka till bostaden för att själv bo i den, även om andrahandshyresgästen bott i bostaden i över två år. Likt besittningsskyddet för en förstahandshyresgäst, kan besittningsskyddet också förverkas om andrahandshyresgästen allvarligt missköter sin del av hyresavtalet.  Det är möjligt att avtala bort besittningsskyddet, och är ofta en god idé att göra om andrahandsuthyrningen ska pågå längre än två år i följd. Vill du avtala bort besittningsskyddet vid andrahandsuthyrning gör du det genom att använda dig av denna blankett.

 

Hyreskontrakt vid uthyrning av bostadsrätt och villa

Lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, tillämpas i vissa delar av hyresförhållandet när en bostadsägare hyr ut sin bostad. Lagen gäller även om du hyr ut ett möblerat eller omöblerat rum i din bostad.

När privatuthyrningslagen är tillämplig gäller inte besittningsskydd. Även hyra regleras annorlunda när privatuthyrningslagen är tillämplig.

Vid andrahandsuthyrning av till exempel en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet har hyresvärden mycket större frihet än vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt. När hyresvärden själv äger den bostad som hyrs ut har hen i princip full frihet att bestämma nivån på hyran, med visst hänsynstagande till kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Därtill finns det vid denna typ av uthyrning inget besittningsskydd, vilket innebär att hyresvärden alltid har rätt att säga upp andrahandshyresgästen med tre månaders varsel. 

Ovanstående gäller såvida privatuthyrningslagen är tillämplig. Hyreslagen är tillämplig på de delar av hyresförhållandet som inte regleras av privatuthyrningslagen. I vissa fall är istället hyreslagen tillämplig på hela hyresförhållandet vilket innebär starkare skydd för hyresgästen i form av exempelvis besittningsskydd och begränsad hyreskostnad. 

Hyreslagen är bland annat tillämplig istället för privatuthyrningslagen när uthyrning sker i näringsverksamhet (exempelvis om fler än två bostäder hyrs ut). Så är också fallet om du exempelvis hyr ut två lägenheter - då gäller privatuthyrningslagen på den första bostaden och hyreslagen för den andra. 

Om du hyr ut ditt egna hus för annat än fritidsändamål, gäller privatuthyrningslagen (var dock uppmärksam på vilken lag som gäller, privatuthyrningslagen är exempelvis inte tillämplig om du hyr ut hus i näringsverksamhet). Hyresgästen har då inget besittningsskydd. Hyran får i princip sättas fritt så länge den förankras i kapitalkostnaden för huset och bostadens driftkostnader. 

Hyreskontrakt fritidshus

Ska du hyra eller hyra ut ett fritidshus? För hus som hyrs ut för fritidsändamål tillämpas inte privatuthyrningslagen utan hyreslagen. Besittningsskydd uppkommer om hyresförhållandet varat längre än nio månader. Hyran skall vara skälig. 

 

Hyreskontrakt inneboende

När en person hyr ut ett rum i sin egna bostad, gäller privatuthyrningslagen. Hyresgästen har då inget besittningsskydd. Enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen rätt till tre månaders uppsägningstid om hyresvärden säger upp hyresavtalet. Om hyresgästen säger upp avtalet gäller en månads uppsägningstid.Om hyresavtalet är tidsbestämt, upphör hyresavtalet att gälla vid angiven tid, om det inte sägs upp tidigare.

Var uppmärksam på vilken lag som gäller. Privatuthyrningslagen gäller till exempel inte när det är fråga om uthyrning av en hyresrätt i andra hand.

Det är lämpligt att upprätta  ett skriftligt hyreskontrakt för inneboendet där det bland annat framgår vilka delar av bostaden som den inneboende får använda, vad som ingår i hyran och hyreskostnaden, hyrestiden, uppsägningstid, om rummet är möblerat eller omöblerat m.m. 

 

Hyreskontrakt för lokal

Vid uthyrning av en lokal är hyresgästen någon form av näringsidkare som ska använda lokalen i sin verksamhet. I dessa fall rör det sig alltså om en renodlad affärsrelation mellan hyresvärden och hyresgästen och lagstiftningen är därför inte i lika stor utsträckning utformad till hyresgästens förmån (jämfört med uthyrning till privatpersoner).

Hyreskontrakt gällande lokaler är ofta mycket detaljerade och kan framförallt för små näringsidkare vara svåra att fullt ut förstå. Det är därför bra att inför tecknandet av ett hyresavtal ta kontakt med en jurist som får granska hyresavtalet och flagga för eventuella fallgropar och oklarheter.

Det är starkt rekommenderat att upprätta ett skriftligt hyresavtal när du ska hyra ut eller hyra en lokal. I största allmänhet gäller avtalsfrihet, det vill säga hyresvärden och hyresgästen kan i stor utsträckning fritt avtala om vad som ska gälla. Ett hyresavtal som reglerar hyra av lokal bör till exempel innehålla bestämmelser om hyresbeloppet och ändring av hyra, säkerhet för hyran, lokalens skick vid tillträdet, försäkring, ansvarsfördelning, underhållsskyldighet m.m.

Hyresgästen har vid hyra av lokal enligt huvudregeln ett så kallat indirekt besittningsskydd, om hyresgästen hyrt lokalen i över nio månader i följd. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen under vissa förutsättningar har möjlighet att få ersättning för den förlust som hyresgästen orsakas om lokalhyresavtalet upphör. 

Överlåtelse av hyresavtal för lokal

Enligt huvudregeln har hyresgästen inte rätt att överlåta ett hyresavtal av en lokal till någon annan, utan att först inhämta hyresvärdens samtycke. Inhämtas inte samtycke, kan det leda till att hyresvärden får rätt att säga upp avtalet i förtid. Om hyresvärden inte går med på önskad överlåtelse, kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

Hyreskontrakt lokal andra hand

För att hyra ut en lokal i andra hand, krävs som huvudregel hyresvärdens samtycke. Om du inte får hyresvärdens samtycke, kan du under vissa förutsättningar få godkännande av hyresnämnden till att få hyra ut lokalen i andra hand. För att få ett godkännande av hyresnämnden ska det finnas beaktansvärda skäl. Beaktansvärda skäl kan exempelvis kan vara att du på grund av olycka inte har möjlighet att driva vidare verksamheten. 

 

Hyresavtal för båt

Ska du hyra eller hyra ut en båt i sommar? Då är det viktigt att ni upprättar ett skriftligt avtal som reglerar hyresförhållandet. Hyresavtalet av båten ska reglera frågor såsom vart och när båten ska hämtas, båtens skick och utrustning, hyresgästens nautiska kompetens, hyresavgiften, rätt att avbryta avtalet om båten vanvårdas eller på annat sätt misskötts, hur eventuella skador på båten ska behandlas och ersättas, ersättning om båten inte lämnas in i tid m.m.

 

Hyresavtal för bil

Ska du hyra eller hyra ut en bil? Då är det viktigt att upprätta ett skriftligt avtal som reglerar hyresförhållandet. Exempelvis bör avtalet reglera vart och när bilen ska hämta, bilens skick, vad som händer vid eventuella skador hur de ska ersättas, hyresavgiften, hyrestidens längd med mera. 

 

Lavendla Juridik finns i hela Sverige

Oavsett var i landet du befinner dig så kan vi på Lavendla Juridik hjälpa dig. Lavendla Juridik kan hjälpa dig med frågor om Hyreskontrakt och har jurister verksamma i Stockholm, Göteborg och Malmö, men även i resten av Sverige.  Vi erbjuder service på dina villkor, vare sig du vill få hjälp över telefon, digitalt eller genom ett personligt möte. Kontakta oss för en kostnadsfri konsultation!

 

Lavendla Juridik finns i hela Sverige

Oavsett var i landet du befinner dig så kan vi på Lavendla Juridik hjälpa dig. Lavendla Juridik kan hjälpa dig med frågor om Hyreskontrakt och har jurister verksamma i Stockholm, Göteborg och Malmö, men även i resten av Sverige.  Vi erbjuder service på dina villkor, vare sig du vill få hjälp över telefon, digitalt eller genom ett personligt möte. Kontakta oss för en kostnadsfri konsultation!

Lavendla Juridik