1. Lavendla Juridik

Avstyckning

AvstyckningAvstyckning innebär att mark avskiljs från en fastighet. Den avskilda marken blir sedan en ny fastighet. Ett exempel på när avstyckning sker är när ett köp av mark görs i syfte att bygga en bostad. Det är inte heller ovanligt att man på grund av gåva av fastighet vill genomföra en avstyckning. Det kan exempelvis handla om avstyckning av jordbruksfastighet, skogsfastighet eller tomt. För frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på 0770 - 33 90 70.

Formkrav för ansökan om avstyckning hos lantmäteriet

Inledningsvis kan påpekas att all mark i Sverige är indelad i fastigheter och det finns fyra sätt för fastighetsbildning. Dessa är klyvning, avstyckning, sammanslagning och reglering. För att genomföra en avstyckning behöver ansökan ske hos lantmäterietFastighetsägaren är den som ska ansöka om avstyckning. Har den fastighet som ska avstyckas redan köpts eller getts bort i gåva kan antingen köpare, gåvomottagare eller tidigare fastighetsägare ansöka om avstyckning.

Vid köp eller gåva av fastighet är det viktigt att tänka på dels att ansökan måste skrivas under av både köpare och säljare och dels att ansökan måste göras inom sex månader från det att fastigheten köptes. Annars blir köpet alternativt gåvan ogiltig

8 steg för avstyckning av tomt

  1. Efter att ansökan till lantmäteriet skickats in av fastighetsägaren (alternativt köpare, gåvomottagare och tidigare fastighetsägare) registreras ärendet.

  2. Lantmäteriet gör en inledande översiktlig lämplighetskontroll av ärendet för att se om avstyckningen kan genomföras.

  3. Därefter påbörjas kötiden, vilket är det som tar längst tid i handläggningen. Ärendet väntar på att en ledig lantmätare ska kunna påbörja arbetet.

  4. När en lantmätare påbörjat ansökan kontrolleras att den är lämplig med hänsyn till bestämmelserna i fastighetsbildningslagen. Lantmätaren kontrollerar också uppgifter i fastighetsregistret. Fastighetsregistret är ett register över hur mark är indelad i Sverige och över vem som äger marken.

  5. Dessutom utreds övriga omständigheter av lantmätaren, såsom rättigheter, fornminnen m.m. (mer om detta längre ned). Om fastigheten ska bebyggas tittar man särskilt på om det finns tillgång till väg, vatten och avlopp. När det krävs samråder Lantmäteriet med andra myndigheter, exempelvis länsstyrelsen och kommunens byggnadsnämnd.

  6. Normalt besöker en mätningsingenjör den plats som ska avstyckas och kontrollerar fastighetsgränser samt försöker ta fram nya gränser, vilket kan kräva flera besök.

  7. Efter att all information samlats in fattar lantmäteriet beslut i olika frågor. Normalt tas ett fastighetsbildningsbeslut, vilket är detsamma som beslut om avstyckning. Det tas även beslut i fråga om ersättning och tillträde. Underrättelse om besluten skickas ut till sakägare som får tillfälle att överklaga besluten.

  8. Överklagas inget beslut kommer avstyckningen att registreras i fastighetsregistret och i en digital registreringskarta. En förrättningsakt med handlingar som varit relevanta för processen skickas sedan ut till den som angetts som mottagare av förrättningsakten i ansökan.

Inteckningsfri avstyckning om fastigheterna inte ska ha samma ägare

De flesta fastigheter i Sverige är belånade med så kallad inteckning som säkerhet. Det är möjligt att ansöka om att inteckningar som funnits på den ursprungliga fastigheten inte ska omfatta den nya fastigheten. Det vill säga, man begär en så kallad inteckningsfri avstyckning. Det är särskilt aktuellt om fastigheterna inte ska ägas av samma person. Framförs ingen sådan begäran till lantmäteriet fortsätter de befintliga inteckningarna att gälla båda fastigheterna. 

Lantmäteriet måste se till att säkerheten som ligger till grund för eventuella inteckningar i stamfastigheten inte försämras, samtidigt som de som har panträtt i fastigheten (såsom en bank) behöver godkänna att den nya fastigheten befrias från tidigare inteckning. Det är en enklare procedur att bli av med inteckningar vid tillfället då avstyckningen görs än efteråt. 

Servitut och lagfartsansökan 

Lantmäteriet kan skapa servitut i samband med avstyckningen. Servitut ger en fastighet rätt att använda en annan fastighet på visst sätt och ett exempel är att den nya fastigheten får rätt att använda en väg som ligger på den ursprungliga fastigheten (den s.k. stamfastigheten). 

Enligt lag (jordabalken) ska den nya fastigheten som tillkommit genom avstyckning efter köp eller gåva ansöka om lagfart. Lagfart är en registrering om att köparen eller gåvotagaren är ägare till fastigheten i fråga.

Det är inte möjligt att få förhandsbesked avseende avstyckningskostnad 

Tiden på ärendet är det som avgör kostnaden hos lantmäteriet. Avstyckningskostnader varierar därför mellan ärenden. Hur lång tid ärendet kommer att ta beror på hur stor förändring av fastigheten som avstyckningen innebär och hur komplicerat ärendet är i övrigt. Prisexempel finns att tillgå på lantmäteriets hemsida.

Det är tyvärr inte möjligt att få förhandsbesked angående avstyckningskostnad eller om avstyckningen är genomförbar av lantmäteriet.

Ansökan om förhandsbesked om bygglov

Det händer att ägare av stora tomter vill sälja av en bit av sin tomt. Det händer även att man får upp ögonen för en tomt och vill köpa den och då kan man fråga markägaren om hen vill genomföra en avstyckning och sälja en bit av tomten. Har man ambitionen att bygga på den avstyckade tomten är det lämpligt att kontrollera att det är lovligt. Det görs genom att ansöka om ett förhandsbesked om bygglov

Hur stor blir kostnaden för avstyckning?

Att stycka av en tomt är som nämnts inte gratis och lantmäteriet tar betalt per timme. Det är regeringen som beslutar om vilken avgift som ska gälla för lantmäteriets tjänst. Timpriset varierar beroende på hur senior lantmätaren är och för vissa åtgärder gäller fasta belopp. Om det inte behövs göras någon fastighetsbestämning landar priset för en avstyckning i normalfallet mellan 50-60 000 kronor. 

Enkel process när ny fastighet överensstämmer med detaljplan

När den nya fastigheten stämmer överens med detaljplanen och befinner sig inom detaljplanelagt område brukar processen bli som enklast eftersom flera frågor som lantmäteriet har att pröva i sådant fall redan kan vara avgjorda. Avstyckningsplaner gäller idag som detaljplaner. En detaljplan visar hur mark inom ett avgränsat område får användas, och används bland annat som utgångspunkt för bygglovsbedömningar. 

Fastighetsbestämning påverkar priset 

Avstyckningen kan bli en dyr process, särskilt när den avstyckade tomten ska läggas mot en otydlig gräns (ett osäkert läge). Så kan bli fallet när fastigheten placeras bredvid en fastighet som bildats på 1800-talet. Gränserna var på den tiden ofta markerade med stora stenar som med tid kan ha fallit bort. För att avgöra gränsen kan man då behöva genomföra en fastighetsbestämning vilket kan bli dyrt. Lantmäteriets lantmätare använder sig i sådant fall av de gränsmärken och handlingar som finns kvar på fastigheten, såsom gamla staket, stenmurar, bäckar och förrättningshandlingar.

Oense grannar, servitut och ledningsrätter påverkar priset

Särskilt problematiskt och dyrt kan det bli om grannar inte kommer överens om gränserna. En avstyckning kan i sådana fall komma att kosta upp emot 100 000 kronor. Ytterligare omständigheter som kan göra processen kostsam är när det finns flera rättigheter på fastigheten, till exempel servitut och ledningsrätter.

Strandskydd och fornminnen kan komplicera processen

Strandskydd och fornminnen kan också komplicera avstyckningen. Servitut började registreras först på 70-talet och därför är det svårare att bedöma vad servitut dessförinnan egentligen åsyftar. Det är inte alltid enkelt att utläsa hur servitutet ska förstås utifrån äldre förrättningshandlingar.

Så gör lantmätaren sin bedömning

Avstyckning

Lantmätaren måste ta hänsyn till flera lagbestämmelser när de utför sitt arbete, till exempel att fastigheten som nybildas med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar är varaktigt lämpad för sitt ändamål.

Dessutom ska de i sitt arbete väga det enskilda mot det allmänna intresset när en avstyckning ska genomföras. Det kan innebära att ett fornminne hindrar att en avstyckning sker, eftersom att intresset av fornminnet väger tyngre än att en avstyckning sker. Lantmätarens bedömning tar hänsyn till om lösningen är lämplig för såväl nutid som framtid.

Tips för att hålla ner kostnaderna

  1. Det är viktigt att vara påläst om fastigheten. Undersök därför vilka servitut som finns och om den önskade åtgärden överensstämmer med eventuell detaljplan

  2. Berätta även att du vill underlätta lantmätarens jobb. Du kanske till exempel kan ordna överenskommelser med grannar utan att betala lantmannen för att göra det.

  3. Dessutom är det klokt att ha nödvändiga tillstånd, korrekt ifylld ansökan och en tydlig karta över området.

  4. Att hålla koll på eventuella gränsmarkeringar och att inte modifiera befintliga är också en klok idé. Ta istället hjälp av en sakkunnig om gränserna är komplicerade eftersom det kan bespara både tid och pengar.

Kontakta Lavendla för funderingar kring avstyckning

Varmt välkommen att kontakta Lavendla för frågor och funderingar kring avstyckning. Vi hjälper dig i din unika situation. Det är alltid klokt att rådfråga en jurist i samband med en avstyckning eftersom det finns flera viktiga saker att ta hänsyn till, vilket kan påverka kostnaden samt tiden för processen. Du når oss på 0770 - 33 90 70, mail eller genom kontaktformuläret nedan.