1. Lavendla Juridik

Avstyckning

Avstyckning innebär att mark avskiljs från en fastighet. Det handlar alltså om avstyckning av mark. Den avskilda marken blir sedan en ny fastighet.

All mark i Sverige är indelad i fastigheter. Fastighetsbildning kan ske på fyra olika sätt

  1. Klyvning
  2. Avstyckning
  3. Sammanslagning
  4. Reglering

Ett exempel på när avstyckning sker kan vara när ett köp av mark görs i syfte att bygga en bostad. Avstyckning kan även ske av andra skäl än på grund av ett köp. Det är inte ovanligt att man på grund av köp eller en gåva av fastighet vill göra genomföra en avstyckning. Det kan till exempel röra sig om avstyckning av en jordbruksfastighet, skogsfastighet eller en tomt.

Ansökan om avstyckning 

För att genomföra en avstyckning behöver du ansöka om det hos lantmäterietFastighetsägaren är den som ska ansöka om avstyckning. Har den fastighet som ska avstyckas redan köpts eller getts bort i gåva, så kan antingen köpare, gåvomottagare, eller tidigare fastighetsägare ansöka om avstyckning. Vid köp eller gåva av fastighet är det viktigt att tänka på att:

  • Ansökan måste skrivas under av både köpare och säljare.
  • Ansökan måste göras inom sex månader från det att fastigheten köptes. Annars blir köpet alternativt gåvan ogiltig

De flesta fastigheter i Sverige är belånade med så kallad inteckning som säkerhet. Det är möjligt att ansöka om att inteckningar, som funnits på den ursprungliga fastigheten, inte ska omfatta den nya fastigheten.  Det vill säga man begär en ”inteckningsfri avstyckning”. Det är särskilt aktuellt om fastigheterna inte ska ägas av samma person. Framförs ingen sådan begäran till lantmäteriet fortsätter de befintliga inteckningarna att gälla båda fastigheterna. 

Lantmäteriet måste se till att säkerheten som ligger till grund för eventuella inteckningar i stamfastigheten inte försämras, samtidigt som de som har panträtt i fastigheten (såsom en bank) behöver godkänna att den nya fastigheten befrias från tidigare inteckning. Det är en enklare procedur att bli av med inteckningar vid tillfället då avstyckningen görs än efteråt. Lantmäteriet kan även skapa servitut i samband med avstyckningen, ett servitut ger en fastighet rätt att använda en annan fastighet på visst sätt. Ett exempel på ett servitut kan vara att den nya fastigheten får en rätt att använda en väg som ligger på stamfastigheten (den ursprungliga fastigheten).

Enligt lag ska den nya fastigheten som tillkommit genom avstyckning efter köp eller gåva ansöka om lagfart. Lagfart är en registrering om att köparen eller gåvotagaren är ägare till fastigheten i fråga.

Avstyckningskostnad 

Tiden på ärendet är det som avgör kostnaden hos lantmäteriet. Avstyckningskostnader varierar därför mellan ärenden. Hur lång tid som ärendet kommer ta beror på hur stor förändring av fastigheten som avstyckningen innebär och hur komplicerat ärendet är i övrigt. Prisexempel finns att tillgå på lantmäteriets hemsida.

Förhandsbesked är inte möjligt innan avstyckning.

Det är tyvärr inte möjligt att få förhandsbesked angående avstyckningskostnad eller om avstyckningen är genomförbar av lantmäteriet.

Var finns lagregler om avstyckning? 

Avstyckningsregler finns i fastighetsbildningslagen

Avstyckning av tomt - bra att tänka på

Det händer att ägare av stora tomter vill sälja av en bit av sin tomt. Det händer även att man får upp ögonen för en tomt och vill köpa den, då kan man fråga markägaren om hen vill genomföra en avstyckning och sälja en bit av tomten. Har man ambitionen att bygga på den avstyckade tomten, är det lämpligt att kontrollera att det är lovligt. Det görs genom att ansöka om ett förhandsbesked om bygglov

Att stycka av en tomt är som nämnts inte gratis, och lantmäteriet tar betalt per timme. Det är regeringen som beslutar om vilken avgift som ska gälla för lantmäteriets tjänst. Timpriset varierar beroende på hur senior lantmätaren är. För vissa åtgärder gäller fasta belopp. Om det inte behövs göras någon fastighetsbestämning, så landar priset för en avstyckning i normalfallet mellan 50-60 000 kronor. 

När den nya fastigheten stämmer överens med detaljplanen och befinner sig inom detaljplanelagt område så brukar processen bli som enklast, eftersom flera frågor som lantmäteriet har att pröva i sådant fall redan kan vara avgjorda. Avstyckningen kan bli en dyr process, särskilt när den avstyckade tomten ska läggas mot en otydlig gräns (ett osäkert läge). Så kan bli fallet när fastigheten placeras bredvid en fastighet som bildats på 1800-talet. Gränserna var på den tiden ofta markerade med stora stenar som med tid kan ha fallit bort. För att avgöra gränsen kan man då behöva genomföra en fastighetsbestämning vilket kan bli en dyr process. Lantmäteriets lantmätare använder sig i sådant fall av de gränsmärken och handlingar som finns kvar på fastigheten, så som gamla staket, stenmurar och bäckar samt förrättningshandlingar.

Särskilt problematiskt och dyrt kan det bli om grannar inte kommer överens om gränserna. En avstyckning kan i sådana fall komma att kosta upp emot 100 000 kronor. Ytterligare omständigheter som kan göra processen kostsam är när det finns flera rättigheter på fastigheten, till exempel servitut och ledningsrätter. Strandskydd och fornminnen kan också komplicera avstyckningen. Servitut började registreras först på 70-talet och därför är det svårare att bedöma vad servitut dessförinnan egentligen åsyftar. Det är inte alltid enkelt att utläsa hur servitutet ska förstås utifrån äldre förrättningshandlingar.

Lantmätaren måste ta hänsyn till flera lagbestämmelser när de utför sitt arbete, till exempel att fastigheten som nybildas med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar är varaktigt lämpad för sitt ändamål. Dessutom ska de i sitt arbete väga det enskilda mot det allmänna intresset när till exempel en avstyckning ska genomföras. Det kan innebära att exempelvis ett fornminne hindrar att en avstyckning sker eftersom att intresset av fornminnet vägs tyngre än att en avstyckning sker. Lantmätarens bedömning tar hänsyn till om lösningen är lämplig för såväl nutid som framtid.

Du kan hålla nere kostnaderna av en avstyckning genom att:

  • Vara påläst om fastigheten. Vilka servitut finns? Överensstämmer den önskade åtgärden med eventuell detaljplan?
  • Berätta att du vill underlätta lantmätarens jobb. Du kanske till exempel kan ordna överenskommelser med grannar utan att betala lantmannen för att göra det.
  • Ha nödvändiga tillstånd, korrekt ifylld ansökan och en tydlig karta över området.
  • Håll koll på eventuella gränsmarkeringar och modifiera inte befintliga. Ta istället hjälp av en sakkunnig om gränserna är komplicerade. Det kan bespara både tid och pengar.

Avstyckning av tomt – hur går det till?

  1. Efter ansökan skickats in till lantmäterimyndigheten registreras ärendet hos myndigheten.
  2. En inledande översiktlig lämplighetskontroll genomförs av ärendet för att se dess genomförbarhet.
  3. Kötid påbörjas vilket är det som tar längst tid i handläggningen. Ärendet väntar på att en ledig lantmätare ska kunna påbörja arbetet.
  4. När en lantmätare påbörjat arbetet med ansökan, kontrolleras det att ansökan är lämplig med hänsyn till bestämmelserna i fastighetsbildningslagen. Kontroll görs också av uppgifter i fastighetsregistret (fastighetsregistret är ett register över hur mark är indelad i Sverige och över vem som äger marken). Övriga omständigheter utreds så som olika rättigheter, fornminnen med mera. Ska fastigheten bebyggas tittar man särskilt på om det finns tillgång till väg, vatten och avlopp. När det krävs så samråder Lantmäteriet med andra myndigheter (till exempel länsstyrelsen eller kommunens byggnadsnämnd).
  5. Normalt sett besöker en mätningsingenjör den plats som ska avstyckas och kontrollerar eventuellt befintliga fastighetsgränser samt försöker ta fram de nya gränserna. Det kan behövas flera besök.
  6. Efter att all information samlats in, fattar lantmäteriet beslut i olika frågor. Normalt tas ett fastighetsbildningsbeslut (vilket är det samma som beslut om avstyckning). Det tas även beslut i fråga om ersättning och tillträde. Underrättelse om besluten skickas ut till sakägare, som får tillfälle att överklaga besluten.
  7. Överklagas inget beslut, registreras avstyckningen i fastighetsregistret och i en digital registreringskarta. En förrättningsakt med handlingar som varit relevanta för processen skickas sedan ut till den som angetts som mottagare av förrättningsakten i ansökan.

Avstyckningsplan

Avstyckningsplaner gäller idag som detaljplaner.  En detaljplan visar hur mark inom ett avgränsat område får användas, och används bland annat som utgångspunkt för bygglovsbedömningar.