Fastighetsrätt
Fastighetsrätt är den del av juridiken som behandlar förvärv, ägande och nyttjande av fast egendom.
Områden inom fastighetsrätt
Vad är Fastighetsrätt?
Fastighetsrätten regleras till stor del i jordabalken. I jordabalken definieras fast egendom som jord och med jord avses territorium som tillhör Sverige. Med jord avses inte enbart jordytan utan även växter, berg, vattenområden, mark under jordytan, luftrummet ovan marken och så vidare.
Fastighetsrätt – Indelad i 2 områden
- Allmän fastighetsrätt som behandlar regler om köp, hyra och arrende av fastigheter (där de flesta regler återfinns i jordabalken).
- Speciell fastighetsrätt som behandlar expropriation, fastighetsbildning, miljörätt, fastighetsplaner med mera.
Fastighetsrätten tillhör civilrätten
Juridik brukar delas in i två huvudkategorier – civilrätt och offentlig rätt. Traditionellt sett tillhör fastighetsrätten civilrätten, vilket är den del av juridiken som behandlar reglar mellan privatpersoner och andra privata rättssubjekt såsom företag och organisationer.
Offentlig rätt behandlar istället regler som rör statens och kommuners förvaltning samt organisation. I bred bemärkelse behandlar den offentliga rätten även frågor mellan individer och det allmänna såsom skatterätt och straffrätt. Den speciella fastighetsrätten har dock offentligrättsliga inslag.
Möt våra jurister
Viktiga begrepp inom fastighetsrätten
Inom området för fastighetsrätt förekommer vissa begrepp som är viktiga att hålla koll på. Avtalsservitut är ett sådant begrepp, vilket ger en fastighet rätt att använda en annan fastighet på ett visst sätt.
Lagfart är också centralt inom fastighetsrätten eftersom det bevisar vem som är ägare till en fastighet. Ansökan om lagfart görs hos Lantmäteriet och måste ske inom tre månader från det att fastigheten bytt ägare.
Fastighetsinteckning är en annan term som är viktig inom fastighetsrätten och med det avses en form av pantsättning. Det är vanligt att göra en fastighetsinteckning vid bolån och det innebär att fastighetsägaren pantsätter sin fastighet som säkerhet för lånet.
Karaktäristiskt för fastighetsrätten
Det finns vissa kännetecken inom fastighetsrätt som skiljer sig från andra rättsområden. Karaktäristiskt för fastighetsrätten är betoningen på specifika formkrav, tvingande lagstiftning och publicitetsprincipen.
Formkrav i fastighetsrätten
De formkrav som finns inom fastighetsrätt innebär bland annat att vissa avtal måste ingås skriftligen för att vara giltiga. Exempel på avtal som måste ingås skriftligen är köpeavtal vid ett fastighetsköp, men kravet gäller också för avtal om bostadsarrende, anläggningsarrende och bostadsarrende.
Tvingande lagstiftning i fastighetsrätten
Med tvingande lagstiftning avses lagbestämmelser som inte kan avtalas bort. Tvingande lagstiftning kallas även för indispositiva regler. Exempel på tvingande regler inom fastighetsrätten är regler om hyra i hyreslagen, det vill säga kapitel 12 i jordabalken. De tvingande hyresreglerna innebär att bestämmelser i ett hyreskontrakt som är sämre för hyresgästen än lagens regler blir utan verkan för parten.
Publicitetsprincipen i fastighetsrätten
Publicitetsprincipen innebär att en överlåtelse av en fastighet ska kunna iakttas av tredje man. Principen innebär också att köparen av en fastighet ska ansöka om lagfart och registrera sitt ägarskap av fastigheten i fastighetsregistret.
Tips! Att tänka på vid köp av fastighet
När du köper en fastighet handlar det ofta om stora belopp. Det är viktigt att du har koll på juridiken kring köpet så att affären blir lyckad. Ett avtal om köp av fastighet måste, som ovan nämnts, alltid vara skriftligt.
För att ett fastighetsköp ska vara giltigt måste köpekontraktet utformas på följande vis och innehålla följande uppgifter. Om något av nedanstående uppgifter saknas är köpeavtalet ogiltigt:
- Avtalet ska vara skriftligt.
- Köpehandlingen ska undertecknas av båda parter, det vill säga både säljare och köpare.
- Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeobjektet, lämpligen fastighetsbeteckningen.
- Det ska finnas en skriftlig överlåtelseförklaring.
Köparen har en långtgående undersökningsplikt inom fastighetsrätten
Som köpare har man en långtgående undersökningsplikt. Om inte undersökningsplikten är uppfylld och det föreligger fel i fastigheten kan det bli svårt att kräva ersättning eller annan kompensation från säljaren för felet. Det är oftast en god idé att ta hjälp av en besiktningsman som har erfarenhet av att granska fastigheter innan köpet genomförs.
För att undvika potentiellt kostsamma problem i samband med fastighetsköpet bör du dessutom konsultera med en jurist. Juristen kan lämna upplysningar om köpeavtalets betydelse, vad du bör tänka på samt hjälpa till med ersättning för eventuella fel i fastigheten.
Det finns 3 slags fel i fastighetsrätten
Inom fastighetsrätten brukar man tala om tre typer av fel. Det första är rättsliga fel. Exempelvis att fastigheten är belastad med annans äganderätt.
Den andra typen av fel är rådighetsfel, vilket föreligger när en myndighet har inskränkt rätten att använda fastigheten.
Den tredje typen av fel är faktiska fel och med det avses fel som rör egendomens fysiska skick. Ett faktiskt fel föreligger när fastigheten avviker från vad som sägs i överenskommelsen eller vad du som köpare kunde ha förutsatt vid köpet. Faktiskt fel är det vanligaste felet av de tre typerna som kan finnas på en fastighet.
Om undersökningsplikten är uppfylld och det föreligger faktiskt fel har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen och i vissa fall har köparen rätt att häva köpet. Köparen kan även bli berättigad till skadestånd.
4 typer av arrenden inom fastighetsrätt
Arrende är ett avtalsförhållande som innebär att en markägare, så kallad jordägare i arrendesammanhang, mot avgift upplåter rätten att nyttja mark till en fysisk eller juridisk person.
- Anläggningsarrende: När en jordägare upplåter mark tillsammans med byggnader eller för att en arrendator ska bygga på den upplåtna marken, i syfte att bedriva näringsverksamhet, är det ett anläggningsarrende. Vanliga exempel på anläggningsarrenden är mark som upplåts för att driva bensinstation och vindkraftverk.
- Bostadsarrende: Ett bostadsarrende innebär att arrendatorn får rätt att bo i ett hus på jordägarens mark eller får möjlighet att bygga ett bostadshus på marken. Fritidshus är en vanligt förekommande typ av bostadsarrende.
- Jordbruksarrende: Det innebär att mark arrenderas i syfte att bedriva jordbruk. Jordbruksarrende delas in i gårdsarrende och sidoarrende.
- Lägenhetsarrende: Upplåtelse av mark är lägenhetsarrende när upplåtelsen inte uppfyller förutsättningarna för ovan nämnda former av arrende. Exempel på lägenhetsarrende är parkeringsplats, plats för brygga, kolonilott med mera.
Jag brinner för att arbeta med människor och finna innovativa juridiska lösningar som på bästa sätt tillfredsställer kundens behov.
Marjan Pourhassan
Vill du rådgöra med oss?
Kontakta oss via formuläret, så hör vi av oss till dig.
Här finns Lavendla
Du hittar all juridisk rådgivning på samma plats – nära dig.
Mer läsning
