Fastighetsrätt

Fastighetsrätt den del av juridiken som behandlar förvärv, ägande och nyttjande av fast egendom. Fastighetsrätten regleras till stor del i Jordabalken. I jordabalken definieras fast egendom som jord. Med jord avses territorium som tillhör Sverige. Med jord avses inte enbart jordytan utan även växter, berg, vattenområden, mark under jordytan, luftrummet ovan marken m.m. 

Fastighetsrätten är indelad i två områden:

  1. Allmän fastighetsrätt
  2. Speciell fastighetsrätt

Allmänna fastighetsrätten behandlar regler om köp, hyra och arrende av fastigheter (där de flesta regler återfinns i Jordabalken).

Speciell fastighetsrätt behandlar expropriation, fastighetsbildning, miljörätt, fastighetsplaner med mera. 

Juridiken delas som helhet in i två delar, civilrätt och offentlig rätt.

Traditionellt sätt så tillhör fastighetsrätten civilrätten, vilket är den del av juridiken som behandlar reglar mellan privatpersoner och andra privata rättssubjekt såsom företag och organisationer. Offentlig rätt behandlar regler som rör staten och kommunernas förvaltning och organisation. I bred bemärkelse behandlar den offentliga rätten även frågor mellan individer och det allmänna såsom skatterätt och straffrätt. Den speciella fastighetsrätten har flera offentligrättsliga inslag. Karaktäristiskt för fastighetsrätten som helhet är betoningen på olika slags formkrav, tvingande lagstiftning och publicitetsprincipen

 

Formkrav i fastighetsrätten

Formkraven innebär bland annat att vissa avtal måste ingås skriftligen för att vara giltiga. Exempel på avtal som måste ingås skriftligen är köpeavtal vid ett fastighetsköp. Ytterligare exempel på avtal som måste ingås skriftligen för att vara giltiga är avtal om bostadsarrende, anläggningsarrende och bostadsarrende

 

Tvingande lagstiftning i fastighetsrätten

Tvingande lagstiftning, är lagbestämmelser som inte kan avtalas bort. Tvingande lagstiftning kallas även för indispositiva regler. Exempel på tvingande regler inom fastighetsrätten är regler om hyra i Jordabalken. Regler i ett hyresavtal som är sämre för hyrestagaren än vad Jordabalkens tvingande regler föreskriver blir utan verkan. 

 

Publicitetsprincipen i fastighetsrätten

Publicitetsprincipen innebär att exempelvis en överlåtelse av en fastighet ska kunna iakttas av tredje man. Exempelvis ska en köpare av en fastighet ansöka om lagfart och registrera sitt ägarskap av fastigheten i fastighetsregistret

 

Att tänka på när du köper en fastighet

När du köper en fastighet handlar det ofta om stora belopp. Det är viktigt att du har koll på juridiken kring köpet så att affären blir lyckad. Ett avtal om köp av fastighet måste alltid vara skriftligt. För att vara giltigt måste avtalet utformas och innehålla följande minimi uppgifter:

  • Avtalet ska vara skriftligt.
  • Köpehandlingen ska undertecknas av båda parter, det vill säga både säljare och köpare.
  • Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeobjektet (lämpligen fastighetsbeteckningen).  
  • Det ska finnas en skriftlig överlåtelseförklaring.

Saknas något av ovanstående uppgifter blir hela avtalet ogiltigt. 

 

En fastighet kan vara behäftad med fel av olika slag. Det kan föreligga:

  • Rättsliga fel (exempelvis att fastigheten är belastad med annans äganderätt).
  • Rådighetsfel (en myndighet har inskränkt rätten att använda fastigheten).
  • Faktiskt fel (fel som rör egendomens fysiska skick).

Som köpare har man en långtgående undersökningsplikt. Om inte undersökningsplikten är uppfylld och det föreligger fel i fastigheten kan det bli svårt att kräva ersättning eller annan kompensation från säljaren för felet. Det är oftast en god idé att ta hjälp av en besiktningsman som har erfarenhet av att granska fastigheter och upptäcka eventuella fel, innan köpet genomförs. 

Faktiskt fel föreligger när fastigheten avviker från vad som sägs i överenskommelsen eller vad du som köpare kunde ha förutsatt vid köpet. Om undersökningsplikten är uppfylld och det föreligger faktiskt fel har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen och i vissa fall har köparen rätt att häva köpet. Köparen kan även bli berättigad till skadestånd. 

För att undvika potentiellt kostsamma problem i samband med fastighetsköpet kan du konsultera med en jurist. Du kan då få exempelvis få upplysningar om avtalets betydelse och vad du bör tänka på, samt hjälp med att få ersättning för eventuella fel i fastigheten.

Olika typer av arrenden inom fastighetsrätten

Arrende är ett avtalsförhållande innebärande att en markägare, kallad jordägare i arrende sammanhang, mot avgift upplåter rätten att nyttja mark till en fysisk eller juridisk person. 

Det finns fyra olika typer av arrenden:

  1. Anläggningsarrende
  2. Bostadsarrende
  3. Jordbruksarrende
  4. Lägenhetsarrende

Anläggningsarrende

När en jordägare upplåter mark tillsammans med byggnader eller för att en arrendator ska bygga på den upplåtna marken, i syfte att bedriva näringsverksamhet, är det ett anläggningsarrende.Vanliga exempel på anläggningsarrenden är mark som upplåts för att driva bensinstation och vindkraftverk. 

Bostadsarrende

Ett bostadsarrende innebär att arrendatorn får rätt att bo i ett hus på jordägarens mark eller får möjlighet att bygga ett bostadshus på marken. Fritidshus är en vanligt förekommande typ av bostadsarrende. 

Jordbruksarrende

Jordbruksarrende innebär att mark arrenderas i syfte att bedriva jordbruk. Jordbruksarrende delas in i gårdsarrende och sidoarrende

Avtalsservitut

Ett servitut ger en fastighet rätt att använda en annan fastighet på ett visst sätt.

Fastighetsbildning 

Fastighetsbildning handlar om hur fastigheter skapas och ändras. 

 

Avstyckning

All mark i Sverige är indelad i fastigheter. Fastighetsbildning kan ske på fyra olika sätt:

  1. Klyvning
  2. Avstyckning
  3. Sammanslagning
  4. Reglering

Avstyckning innebär att mark avskiljs från en fastighet. 

 

Lagfart

Lagfart är en inteckning i fastighetsregistret, som bevisar vem som är ägare till en fastighet. Ansökan om lagfart görs hos Lantmäteriet och ska ske inom tre månader från det att fastigheten bytt ägare. Det är den nya ägaren som ska ansöka om lagfart. 

 

Fastighetsinteckning

Fastighetsinteckning är en form av pantsättning. Fastighetsägaren pantsätter sin fastighet som säkerhet för till exempel en skuld. Det är vanligt att göra en fastighetsinteckning vid bolån. 

 

Fastighetstaxering

Fastighetstaxering innebär att skatteverket beslutar om:

  1. Indelning och typ av taxeringsenhet för en fastighet.
  2. Fastighetens taxeringsvärde.
  3. Om fastigheten är skatte- och avgiftspliktig.

Fastighetsrätt sammanfattning 

Fastighetsrätt behandlar nyttjande, förvärv och ägande av fast egendom. Fastighetsrätten delas in i allmän fastighetsrätt och speciell fastighetsrätt. Den allmänna fastighetsrätten tillhör för det mesta civilrätten medan speciell fastighetsrätt har flera offentligrättsliga inslag. Fastighetsrätten regleras till stor del i Jordabalken. Karaktäristiskt för fastighetsrätten är tvingande lagstiftning, formkrav och publicitetsprincipen

 

Juridisk rådgivning fastighetsrätt 

Fastighetsrätten är omfattande och komplex. Det finns flera rättsliga aspekter att ta hänsyn till vid exempelvis förvärv och sälj av en fastighet, eller upplåtelse av hyra och arrenden. Ofta handlar det om betydelsefulla belopp. Det är därför en god idé att ta hjälp av en jurist redan i ett tidigt stadie när det kommer till exempelvis fastighetsförsäljning och förvärv så att juridiska förluster kan undvikas och affären blir lyckad. Lavendla har flera jurister som är experter inom fastighetsrätt.