1. Lavendla Juridik

Avtalsservitut

Vad innebär servitut?

Ett servitut ger en fastighet rätt att använda en annan fastighet på visst sätt. Ett registrerat servitut är knutet till en fastighet och gäller oavsett vem som är ägare till fastigheten. Som huvudregel löper servitut tillsvidare, utan slutdatum. Den fastighet som innehar rättigheten kallas för den härskande fastigheten och den fastighet som upplåter rättigheten kallas för den tjänande fastighetenOftast handlar det om rättigheter som är nödvändiga för att den tjänande fastigheten ska kunna fungera och användas på ett bra sätt.

Vanliga exempel på rättigheter som det kan röra sig om är: 

  • Att få dra vatten och kraftledningar på annans tomt.
  • Använda en väg som ägs av någon annan.
  • Använda någon annans brunn.
  • Få tillgång till och använda en brygga, ledning, parkeringsplats, badstrand eller någonting annat på den tjänande fastighetens mark.
  • Hugga ned och ta ved ifrån någon annans skog.
  • Möjlighet att ta sig fram över en tomt där det inte finns någon väg.

Man skiljer på negativa och positiva servitut. Ett negativt servitut innebär ett förbud mot att utföra en viss handling, till exempel att fastigheten som omfattas av det negativa servitutet inte får plantera träd på en plats som skymmer utsikten för den andra fastigheten. Ett positivt servitut kan exempelvis innebära en rätt att få köra över en väg som tillhör en annan fastighet. 

 

Avtalsservitut och officialservitut – vad är skillnaden?

Det finns två typer av servitut: avtalsservitut samt officialservitut. Skillnaden mellan de två typerna ligger i att avtalsservitut upprättas mellan fastighetsägare medan ett officialservitut bildas genom beslut från myndighet. Avtalsservitutet kan som nämnts till exempel innebära att ena fastigheten får rätt att använda en brunn eller väg på den ena fastigheten. Avtalsservitut måste innehålla vissa saker för att vara giltigt (det vill säga det är ett slags formavtal). Vad avtalet ska behandla, framgår i jordabalkens fjortonde kapitel. Bland annat måste avtalet vara skriftligt. Det ska även i avtalet framgå vilken roll den tjänande respektive härskande fastigheten ska ha samt vad som är avsikten med avtalet. Det är möjligt att registrera avtalsservitutet i fastighetsregistret. Genom att skriva in avtalsservitutet i fastighetsregistret försäkrar man att servitutet även kommer att gälla emot en eventuell ny ägare av den tjänande fastigheten. Du kan registrera avtalsservitut här

 

Hur länge gäller avtalsservitutet?

Eftersom avtalsservitut ofta reglerar rättigheter som är nödvändiga för användningen av en fastighet är huvudregeln att avtalet ska gälla för all framtid. Men det är möjligt att begränsa löptiden för ett avtalsservitut. Officialservitut gäller för evigt eller fram till att det fattas ett myndighetsbeslut som beslutar annorlunda. Önskar man att avtalsservitutet också ska gälla för framtiden är det viktigt att skriva in det i fastighetsregistret. Registreras inte avtalsservitutet, gäller avtalet endast som ett avtal om nyttjanderätt mellan de parter som har ingått avtalet. Det innebär att om du är en köpare till fastigheten som tidigare haft ett avtalsservitut men som inte har registrerats, är det inte självklart att du kan utnyttja rättigheten. Du får då försöka få till samma avtal igen med ägaren till den tjänande fastigheten alternativt försöka få igenom ett officialservitut. Ett officialservitut kan enbart upplåtas om det är av ”väsentlig betydelse” för den härskande fastigheten, alltså är det inte givet att ansökan om officialservitut går igenom. 

Har den tjänande fastigheten bytt ägare kan saken kompliceras ytligare eftersom den nya ägaren kanske inte är lika villig att ingå avtalet som den föregående. 

 

Är det möjligt att upphäva avtalsservitut?

Du kanske har en fastighet som är belastad med ett avtalsservitut som du inte längre vill ska gälla. Det kanske ingåtts av tidigare ägare på fastigheten, kanske av en släkting. Till exempel att en härskande fastighet har rätt att nyttja en brygga tillhörande din fastighet. 

Under vissa förutsättningar går det att få ett registrerat avtalsservitut att upphöra. Notera att det inte är helt enkelt att få ett servitut att upphöra. Enklast är om ägarna till tjänande respektive härskande fastighet genom avtal kan komma överens om att servitutet ska sluta gälla. Avtalet ska då skickas till lantmäteriet som sedan kan avregistrera servitutet. Går det inte att få till en överenskommelse kan servitutet upphöra genom en lantmäteriförrättning.

Servitutet kan då upphöra om: 

  1. Servitutet hindrar att den tjänande fastigheten används på det sätt som anges i en detaljplan eller i områdesbestämmelser (relativt ovanligt).
  2. Förutsättningarna sedan servitutet upprättades, har förändrats. Servitutet kan då upphöra, men då ska det innebära en väsentlig fördel för någon av fastigheterna och inte heller innebära någon betydande olägenhet.
  3. Likt det som nämnts i nummer 2, så är det även möjligt att få ett servitut att upphöra om förutsättningarna har ändrats på ett sätt som gör att servitutet inte längre behövs eller om nyttan av servitutet blivit mycket liten. Då måste inte kravet på ”väsentlig fördel” vara uppfyllt. Som exempel kan nämnas att om servitutet gällde rätten att använda en privat väg och det nu finns en allmän väg som kan användas istället.
  4. Servitutet har under längre tid inte utnyttjats och omständigheterna talar för att det får anses övergivet.

Både för nummer 1 och 2 gäller att servitutet endast kan upphöra, om det inte är möjligt att endast förändra servitutet för att lösa problemen.

 

Vad är skillnaden mellan arrende och servitut?

Den största skillnaden ligger i att servitut oftast avser en begränsad nyttjanderätt, medan ett arrende avser en total nyttjanderätt. Ett arrende gäller mellan de parter som upprättat arrendeavtalet, medan ett registrerat servitut även gäller för framtida ägare av fastigheterna som servitutet avser (härskande och tjänande fastighet). Till exempel kan ett arrende upphöra när arrendatorn flyttar. Ett servitut på fastigheten som är inskrivet fortsätter däremot att gälla trots arrendatorns flytt, eftersom servitutet är knutet till fastigheten. 

 

De vanligaste problemen i samband med servitut

Problem med servitut uppstår oftast när fastigheter byter ägare alternativt att ett servitut utnyttjas på ett sätt som ägaren av den tjänande fastigheten anser olämpligt. Även frågor om skötsel och betalning som rör servitutet kan vålla problem. Tolkningsproblem är inte heller ovanligt. Vad innebär servitutet egentligen? Vart skulle vägen placeras och hur stor är den tänkt att vara? Fastighetsägarna kan ha olika uppfattningar. Det är därför en god idé att ta professionell hjälp vid skrivandet av servitutsavtal.

Om du vill du få upplysningar om en fastighet är belagd med servitut kan du kontakta lantmäteriet.