1. Lavendla Juridik

Fastighetsbildning

Vad är fastighetsbildning och vad säger fastighetsbildningslagen?

Fastighetsbildning sker när:

  • Fastighetsindelningen ändras (hela Sverige är indelat i fastigheter)
  • Servitut bildas, ändras eller upphävs 
  • En byggnad eller anläggning som tillhör en fastighet förs över till en annan fastighet

Fastighetsbildning handlar med andra ord om hur fastigheter skapas och ändras.

Exempel på vanliga fastighetsbildningsåtgärder är:

  • Avstyckning vilket innebär att ett område skiljs ifrån en annan fastighet och bildar en ny, egen fastighet.
  • Klyvning vilket innebär att en fastighet delas i två eller fler nya fastigheter.
  • Sammanläggning vilket innebär att två eller fler fastigheter läggs samman till en ny fastighet.
  • Fastighetsreglering vilket innebär att en eller delar av en fastighet överförs till en annan.

 

Fastighetsbildning regleras främst i fastighetsbildningslagen.

 

Ansökan om fastighetsbildning – hur fungerar det?

Det är lantmäteriet som genomför olika typer av fastighetsbildningsåtgärder (genom fastighetsbildningsförrätning) på den sökandes begäran. Till exempel kan en fastighetsägare vilja avstycka en bit av sin tomt i syfte att sälja den avstyckade biten. Då ska fastighetsägaren skicka in en ansökan om avstyckning till lantmäteriet. Du hittar ansökningsblanketter till lantmäteriet härOfta handläggs flera fastighetsåtgärder i samma förrättning. 

Vid en fastighetsbildningsförrättning företräds lantmäterimyndigheten av en förrättningslantmätare (förrättningslantmätaren ansvarar för arbetet med förrättningen och dess beslut). Det förekommer även att två gode män deltar i förrättningen, men det vanligaste är att förrättningslantmätaren ensamt ansvarar för handläggningen. Till sitt förfogande har förrättningslantmätaren bland annat karttekniker, mätningsingenjörer och administratörer. Förrättningslantmätaren har ett officialutredningsansvar, vilket innebär att hen ska tillse så att frågorna som ansökan behandlar, utreds till den grad att lantmäterimyndigheten kan fatta beslut i ärendet. 

Vid fastighetsbildningsförrättning ska i normala fall ett lantmäterisammanträde hållas. Under sammanträdet redogör lantmäterimyndigheten för beslutsunderlagsmaterialet. Yrkanden och andra processhandlingar tas upp, så som andra myndigheters synpunkter. I fall där det finns flera sakägare med konflikterande uppfattningar, fyller sammanträdet en särskilt betydelsefull roll. 

Om ansökan bifalls, avslutas fastighetsförrättningen med olika beslut i ärendet. Samtliga beslut skrivs ned i en beslutshandling (beskrivning). Skälen för besluten noteras i ett protokoll. Samtal och andra inkomna handlingar står noterade i ett dagboksblad, medan eventuellt nya gränser anges i en förrättningskarta. Gemensamt benämns alla handlingar i förrättningsärendet för akt eller förrättningsakt. 

Efter att ärendet har avslutats, kan det normalt sätt överklagas under en period om fyra veckor.

 

Fastighetsbildningskostnad – en överblick

Priset för ett ärende varierar, och beror på:

  • Tidsåtgång - den tid som lantmäteriet behöver lägga ned på ärendet. 
  • Antalet berörda fastigheter.

Lantmäteriet tar även fasta avgifter för vissa åtgärder. Även om lantmäteriet av något skäl inte kan genomföra den önskade åtgärden eller du drar tillbaka din ansökan, tar lantmäteriet ut en administrativ hanteringsavgift samt betalning för nedlagd tid på ärendet och för arbetet med att avsluta ärendet. En prisuppfattning för ditt specifika ärende kan du få först när du skickat in din ansökan och en handläggare påbörjat ärendet. Lantmäteriet tillhandahåller även prisexempel för olika typer av fastighetsåtgärder.

Faktorer som kan få ärendet att ta längre tid och därmed påverka priset är exempelvis:

  • Otydliga fastighetsgränser. Gränserna för en fastighet behöver eventuellt utredas då dessa är otydliga och oklara, samtidigt som grannar kanske inte är överens om vad som gäller. 
  • Oklarheter i hur marken får användas – vilket innebär att lantmäteriet behöver samråda med länsstyrelse och kommun i högre utsträckning.

Ibland kan den önskade åtgärden inte genomföras på grund av ett hinder, exempelvis att strandskyddsdispens nekas. 

 

Mer om fastighetsbildningslagen

För att en fastighetsbildningsåtgärd ska kunna bli genomförd måste vissa villkor i fastighetsbildningslagen vara uppfyllda. Villkoren varierar beroende på vilken fastighetsåtgärd som det görs anspråk på. 

 

Fastighetsbildningslagen 3 kap

Villkoren som fastighetsåtgärderna har att rätta sig efter syftar till att skydda enskilda och allmänna intressen. Reglerna som syftar till att skydda allmänna intressen finns till största del i fastighetsbildningslagens 3e kapitel. Som exempel på villkor i 3e kapitlet kan nämnas att fastighetsbildning inte får ske i strid mot detaljplan eller områdesbestämmelser. Vidare får inom ett område som omfattas av detaljplan, fastighetsbildning inte ske om: åtgärden skulle försvåra områdets ändamålsenliga användning, föranleda olämplig bebyggelse eller motverka lämplig planläggning av området. 

Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än detaljplan eller områdesbestämmelser, ska fastighetsbildning enligt huvudregeln ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. 

 

Fastighetsbildningslagens handbok

Lantmäteriet har en juridisk handbok som behandlar fastighetsbildningslagens bestämmelser, den ger detaljerad information om olika begrepp och mer ingående information om varje bestämmelse. Handboken är skriven för förrättningslantmätare och används i deras handläggning. 

Handboken är offentlig och finns att tillgå här.      

 

Vad är fastighetsbildningsmyndigheten?

När man talar om fastighetsbildningsmyndigheten avses lantmäterimyndigheten som ansvarar för fastighetsbildning. Det finns 39 kommunala lantmäterimyndigheter. Lantmäteriets huvudkontor ligger i Gävle. Lantmäterimyndigheterna ansvarar för lantmäteriförrättningar inom respektive kommun. De handlägger till exempel fastighetsbildning och fastighetsregistrering. I kommuner som inte har en egen lantmäterimyndighet handläggs ärenden av den övergripande lantmäterimyndigheten. 

Om din kommun har en egen lantmäterimyndighet hittar du här.

 

Tredimensionell fastighetsbildning  och tredimensionell fastighetsindelning – vad är det?

Sedan år 2003 är det möjligt att bilda så kallade 3D-fastigheter. Med begreppet tredimensionell (3D) fastighet avses en fastighet som avgränsas i höjd och djupled. Våningsplan och anläggningar inom samma byggnad kan på så sätt ha olika ägare. Exempel på tredimensionella fastigheter är garage under jord och ägarlägenheter. 

 

Fördelarna med tredimensionell fastighetsbildning är till exempel att:

  • Det kan medföra effektivera användning av fastigheter i storstäder, exempelvis kan befintliga hus byggas på med ytterligare våningsplan.
  • Effektivisera användning av allmänt ägd mark, genom att till exempel bilda ett parkeringsgarage under markytan.
  • Bostäder, affärer och kontor kan byggas över spårområden.

 

För att bilda en 3D-fastighet krävs bland annat att:

  • Fastigheten är avsedd att inrymma en byggnad eller annan anläggning, eller en del av en sådan.
  • 3D fastigheten leder till en mer ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att den behövs för uppförandet eller finansieringen.

 

Tredimensionell fastighetsbildning bostadsrätt

För att bilda en 3D bostadsrätt krävs utöver vad som ovan nämnts att fastigheten inrymmer minst tre bostadslägenheter. Samtliga förutsättningar som krävs för bildandet av 3D-fastigheter återfinns i fastighetsbildningslagen

 

Hur lång är handläggningstiden vid 3D-fastighetsbildande och vad kostar det?

Som nämnts ovan är det framförallt tidsåtgången som avgör kostanden. Tidsåtgången varierar beroende på hur omfattande förändringar som ansökan gör anspråk på. Lantmäteriet lämnar inget förhandsbesked på om åtgärden är möjlig att genomföra eller vad kostnaden kommer att uppgå till. Däremot så tillhandahålls prisexempel.