Att upptäcka dolda fel i ett hus kan innebära både oväntade kostnader och juridiska utmaningar. För både köpare och säljare är det viktigt att förstå vad som räknas som ett dolt fel, vilka rättigheter som gäller och hur man kan göra anspråk på ersättning.
Vad är ett dolt fel i ett hus?
Ett dolt fel är en brist i bostaden som köparen inte kunde upptäcka vid en noggrann besiktning och som påverkar husets värde eller användning negativt. Dessa fel omfattas av jordabalken 4 kap. 19 § och kan ge köparen rätt till prisavdrag eller ersättning. För att ett fel ska klassas som dolt måste det uppfylla tre huvudkrav:
- Det ska ha funnits vid köptillfället.
- Det ska inte ha varit upptäckbart vid en besiktning.
- Det ska påverka husets värde eller användning väsentligt.
Exempel på dolda fel är allvarliga fuktskador bakom väggar, felaktiga elinstallationer eller konstruktionsbrister som inte syns vid en vanlig genomgång av huset.
Superbra och trevlig kontakt. Bra service och bemötande. Rekommenderar verkligen det varmaste
Kerstin Irene Malmgren
Våra jurister
Lavendlas jurister är experter inom en mängd olika områden. Välj den jurist som passar just dig eller visa alla här.
Säljarens ansvar för dolda fel
Säljaren ansvarar för dolda fel i upp till 10 år efter att fastigheten sålts. Det innebär att om köparen upptäcker ett dolt fel i efterhand kan denne ha rätt att kräva ersättning från säljaren. Säljaren kan dock skydda sig genom att teckna en dolda fel-försäkring, vilket kan minska risken för framtida krav.
Det är också viktigt att säljaren lämnar tydlig information om bostadens skick. Att dölja kända problem kan ses som en avtalsbrott och påverka eventuell ersättningsskyldighet.
Köparens undersökningsplikt
Köparen har enligt lag en omfattande undersökningsplikt och måste göra en noggrann besiktning av fastigheten innan köpet. Det innebär att om ett fel borde ha upptäckts vid en sådan undersökning, kan det inte räknas som dolt.
För att skydda sig bör köparen:
- Genomföra en professionell besiktning.
- Kontrollera dokumentation såsom bygglov och renoveringshistorik.
- Ställa frågor till säljaren om eventuella kända problem.
Vi kan hjälpa dig
Fyll i formuläret så återkommer vi kostnadsfritt så snart som möjligt.
Hur gör man anspråk på ersättning för dolda fel?
Om köparen upptäcker ett dolt fel efter tillträdet kan denne göra anspråk på ersättning från säljaren. Processen går vanligtvis till så här:
- Upptäck felet – Dokumentera skadan genom bilder och besiktningsprotokoll.
- Informera säljaren – Skicka ett skriftligt krav så snart felet upptäcks.
- Förhandling – I många fall kan köpare och säljare komma överens om en lösning.
- Juridisk process – Om parterna inte enas kan tvisten tas vidare till domstol.
Det är viktigt att köparen agerar inom skälig tid efter att felet upptäckts för att undvika att rätten till ersättning går förlorad.
8 vanliga frågor och svar om dolda fel i hus
Hur lång tid har jag på mig att reklamera ett dolt fel
Köparen kan reklamera dolda fel upp till 10 år efter köpet, men måste agera inom skälig tid efter att felet upptäckts.
Kan säljaren friskriva sig från ansvar
Ja, men en friskrivningsklausul måste vara tydligt avtalad i köpekontraktet för att vara giltig.
Vad gör jag om säljaren vägrar ersätta mig för dolda fel?
Om säljaren inte vill ersätta dig kan du ta hjälp av en jurist för att kräva ersättning eller driva ärendet till domstol.
Är alla fel som upptäcks efter köpet dolda fel
Nej, endast de fel som fanns vid köpet och som inte kunde upptäckas vid en besiktning räknas som dolda.
Måste jag anlita en besiktningsman vid husköp
Det är inte lagkrav, men det är starkt rekommenderat eftersom det hjälper köparen att uppfylla sin undersökningsplikt.
Vad täcker en dolda fel-försäkring
Den täcker vanligtvis säljaren mot ekonomiska krav från köparen om dolda fel upptäcks i efterhand.
Kan jag få prisavdrag istället för ersättning
Ja, om felet är omfattande kan köparen kräva antingen prisavdrag eller att säljaren betalar kostnaden för att åtgärda felet.
Hur kan jag som köpare skydda mig mot dolda fel
Genom att göra en noggrann besiktning, begära dokumentation och rådfråga en jurist innan köpet.
Mer läsning
