Servitut är en juridisk rättighet som ger en fastighet tillgång till exempelvis väg, vatten eller brygga på en annan fastighet. Det kan vara avgörande för markanvändning och gäller oftast oberoende av vem som äger fastigheten.
Servitut – En komplett guide för fastighetsägare
Servitut är en juridisk rättighet som ger en fastighet (den härskande fastigheten) tillgång till eller rätt att använda en annan fastighet (den tjänande fastigheten) för ett specifikt ändamål. Servitut används ofta för att säkra rättigheter som väg, vatten, avlopp eller andra viktiga funktioner. Servitut är mycket vanliga i Sverige och enligt Lantmäteriets statistik registreras ungefär 30 000 avtalsservitut per år. Här går vi igenom allt du behöver veta om servitut, dess betydelse, hur de skapas och vad du kan göra om du vill ändra eller upphäva ett servitut.
Superbra och trevlig kontakt. Bra service och bemötande. Rekommenderar verkligen det varmaste
Kerstin Irene Malmgren
Våra jurister
Lavendlas jurister är experter inom en mängd olika områden. Välj den jurist som passar just dig eller visa alla här.
1. Vad är ett servitut
Servitut är en form av nyttjanderätt mellan fastigheter. Till skillnad från exempelvis ett hyresavtal är servitut knutet till själva fastigheten och gäller oberoende av vem som äger den vid varje given tidpunkt. Servitut kan gälla på obestämd tid och registreras i fastighetsregistret för att gälla mot framtida ägare.
Syftet med ett servitut är att säkerställa en långsiktig och ändamålsenlig användning av fastigheten. Exempelvis kan en fastighet som saknar direkt vägförbindelse behöva ett servitut för att få rätt att använda en grannfastighets väg.
2. Olika typer av servitut
Servitut kan delas in i två huvudkategorier:
- Negativa servitut: Begränsar vad ägaren av den tjänande fastigheten får göra, exempelvis genom att förbjuda uppförande av byggnader som blockerar utsikten för den härskande fastigheten.
- Positiva servitut: Ger ägaren av den härskande fastigheten rätt att använda den tjänande fastigheten på ett visst sätt, exempelvis rätt att använda en väg, brygga eller parkeringsplats.
Vi kan hjälpa dig
Fyll i formuläret så återkommer vi kostnadsfritt så snart som möjligt.
3. Hur skapas ett servitut
Det finns två sätt att upprätta ett servitut:
- Avtalsservitut – Skapas genom ett skriftligt avtal mellan fastighetsägarna. Avtalet måste innehålla information om vilka fastigheter som berörs och servitutets ändamål.
- Officialservitut – Beslutas av Lantmäteriet i samband med en fastighetsbildningsförrättning, exempelvis om en fastighet saknar vägförbindelse och behöver rätt att använda en annans väg.
4. Måste servitut registreras
Det är inte ett krav att registrera ett servitut i fastighetsregistret, men det rekommenderas starkt. Ett registrerat servitut säkerställer att det gäller även för framtida fastighetsägare. Om servitutet inte är registrerat kan det uppstå problem vid försäljning eller om en ny ägare bestrider dess giltighet.
5. Hur påverkar servitut en fastighet
Ett servitut kan både öka och minska värdet på en fastighet:
- För den härskande fastigheten kan ett servitut vara en stor fördel, exempelvis genom att säkra tillgång till vatten, väg eller annan nödvändig resurs.
- För den tjänande fastigheten kan ett servitut innebära en begränsning av vad fastighetsägaren får göra med sin mark, vilket i vissa fall kan påverka fastighetens värde negativt.
6. Kan servitut upphävas eller ändras
Ja, servitut kan upphöra eller ändras under vissa förutsättningar:
- Om båda fastighetsägarna är överens kan servitutet upphävas genom avtal.
- Om servitutet inte längre fyller sin funktion kan det upphävas genom ansökan till Lantmäteriet.
- Om ett officialservitut bedöms vara oskäligt eller onödigt kan det ändras genom en lantmäteriförrättning.
7. Vad händer om servitut missbrukas
Om en fastighetsägare inte respekterar servitutet, exempelvis genom att blockera en väg eller förhindra nyttjandet av servitutet, kan den andra fastighetsägaren kräva rättelse genom domstol eller Lantmäteriet. Det kan även vara möjligt att få ekonomisk ersättning för eventuella olägenheter.
8. Vad ska ett servitutsavtal innehålla
Ett servitutsavtal ska vara skriftligt och innehålla:
- Vilka fastigheter som berörs (härskande och tjänande fastighet).
- Servitutets ändamål och omfattning.
- Hur servitutet ska användas och eventuella begränsningar.
- Eventuella kostnader och underhållsansvar.
9. Exempel på vanliga servitut
- Vägservitut – Rätt att använda en privat väg.
- Vattentillgång – Rätt att nyttja en brunn eller vattenledning.
- Bryggservitut – Rätt att använda en brygga.
- Utsiktsservitut – Förbud mot att bygga höga byggnader som blockerar utsikt.
- El- och ledningsservitut – Rätt att dra ledningar genom en annan fastighet.
Sammanfattning
- Servitut är en nyttjanderätt mellan fastigheter och kan vara positivt (ger rätt att använda) eller negativt (begränsar användning).
- Servitut skapas genom avtal eller lantmäteriförrättning.
- Registrering av servitut i fastighetsregistret rekommenderas för att undvika framtida tvister.
- Servitut kan påverka fastighetens värde både positivt och negativt.
- Det är möjligt att upphäva eller ändra ett servitut under vissa förutsättningar.
Att förstå och hantera servitut kan vara juridiskt komplicerat. Om du behöver hjälp med att upprätta, tolka eller ändra ett servitut kan en jurist med erfarenhet inom fastighetsrätt vara till stor nytta.
10 vanliga frågor och svar om servitut
Vad innebär ett servitut
Ett servitut ger en fastighet rätt att nyttja en del av en annan fastighet, exempelvis en väg, brygga eller brunn.
Hur skapas ett servitut
Servitut kan skapas genom ett avtal mellan fastighetsägare (avtalsservitut) eller genom beslut av myndighet, exempelvis Lantmäteriet (officialservitut).
Är ett servitut alltid giltigt
Ja, så länge det följer lagens krav. Ett servitut kan dock upphävas om det inte längre fyller ett väsentligt syfte eller missbrukas.
Kan ett servitut begränsa en fastighetsägare
Ja, om en fastighet är den tjänande fastigheten kan ägaren behöva tåla viss inskränkning, exempelvis att en granne har rätt att använda en väg på tomten.
Kan ett servitut ändras eller tas bort
Ja, det kan upphävas genom överenskommelse mellan fastighetsägarna eller genom en lantmäteriförrättning om förhållandena förändrats.
Måste ett servitut skrivas in i fastighetsregistret
Det är inte ett krav, men rekommenderas för att säkerställa att framtida ägare av fastigheten är medvetna om servitutet.
Vem ansvarar för underhåll av en servitutsrätt, exempelvis en väg
Det beror på vad som står i avtalet. Ofta är det den härskande fastighetens ägare som ansvarar för underhållet.
Kan en ny fastighetsägare bli bunden av ett servitut
Ja, servitut gäller fastigheten och inte ägaren, vilket innebär att en ny ägare övertar rättigheterna och skyldigheterna.
Hur lång tid gäller ett servitut
Vanligtvis gäller servitut på obestämd tid om inget annat har avtalats i servitutsavtalet.
Vad händer om någon bryter mot servitutet
Om den tjänande fastigheten förhindrar nyttjandet av servitutet kan den härskande fastighetens ägare vidta rättsliga åtgärder för att få det verkställt.
