1. Lavendla Juridik

Arrende

ArrendeArrende är ett avtalsförhållande som innebär att en markägare (kallad jordägare) mot avgift upplåter rätten att nyttja mark till en fysisk eller juridisk person. Den som nyttjar marken kallas arrendator. Det finns fyra typer av arrende - anläggningsarrende, bostadsarrende, jordbruksarrende samt lägenhetsarrende. I det följande förklarar vi vad varje arrendetyp innebär. Lavendla finns till hands vid frågor och funderingar kring arrende på 0770 - 33 90 70.

Arrende - Nyttjanderätt att använda viss mark

En nyttjanderätt att bruka viss mark för arrendatorn uppstår när jordägaren genom avtal upplåter mark till arrendatorn. Nyttjanderätten innebär att arrendatorn har rätt att använda en eller ett flertal fastigheter. De fyra olika typerna av arrende behandlas i jordabalken och det är hur jorden ska användas som avgör vilken typ av arrende det är fråga om. 

Det finns två typer av nyttjanderätt - total samt partiell. Total nyttjanderätt innebär att arrendatorn har rätt till all sorts användning av fastigheten. Partiell nyttjanderätt innebär att arrendatorn endast har möjlighet att använda fastigheten på ett visst sätt, till exempel för att bedriva jordbruk. 

Upplåtelsen räknas som arrende under 5 förutsättningar

  1. Ett avtal har ingåtts mellan parterna om upplåtelse av mark.

  2. Avtalet ska vara skriftligt om det avser jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende.

  3. Arrendatorn har rätt att använda jorden.

  4. Ersättning för arrendet ska utgå från arrendatorn till jordägaren.

  5. Arrendatorn har egen besittning (faktisk rådighet) till den arrenderade marken.

Anläggningsarrende - Mark med byggnader för näringsverksamhet

När en arrendator genom ett skriftligt avtal nyttjar upplåten mark med byggnader eller för att bygga byggnader i syfte att bedriva näringsverksamhet är det fråga om ett anläggningsarrende. Exempel på vanliga anläggningsarrenden är vägrestauranger, bensinstationer, vindkraftverk samt lagerlokaler. 

Bostadsarrende - Arrendatorn använder mark för bostad

Som ordet antyder innebär ett bostadsarrende att arrendatorn får rätt att bosätta sig i en byggnad som finns på marken eller rätt att bygga ett bostadshus på marken. Den vanligaste typen av bostadsarrende är upplåtelse av mark för fritidshus. 

Jordbruksarrende - Arrendatorn använder mark för jordbruk

Ett jordbruksarrende innebär att arrendatorn arrenderar mark i syfte att bedriva jordbruk. Det kan röra sig om jordbruksmark, åkermark eller betesmark. Jordbruksarrenden delas in i två olika kategorier - gårdsarrende och sidoarrende. Innefattar arrendet en bostad för arrendatorn är det fråga om ett gårdsarrende. Jordbruksarrenden som inte är ett gårdsarrende är ett sidoarrende. 

Lägenhetsarrende - När det inte är ovan arrendeformer

Det är fråga om ett lägenhetsarrende när upplåtelsen inte uppfyller kriterierna för något av ovanstående arrenden, d.v.s. det är varken anläggnings-, bostads- eller jordbruksarrende. Som exempel på lägenhetsarrende kan nämnas när upplåtelse av jord sker för tältplats, parkering, kajplats eller skjutbana. 

Tvingande lagregler för arrende och ansökan om dispens

Lagstiftningen på arrendeområdet är utformad till förmån för arrendatorn (d.v.s. den som får tillgång till den upplåtna marken). Det finns därför en del tvingande regler vars syfte är att skydda arrendatorn. Tvingande regler är regler som inte kan avtalas bort mellan parterna i avtalsförhållandet. En arrendator är därför inte bunden av avtalsbestämmelser som strider mot tvingande lagregler i jordabalken.

Det finns dock undantag till de tvingande reglerna, eftersom både jordägare och arrendator kan söka om dispens från dessa. Dispens innebär att parterna frångår en eller flera tvingande lagregler. Ansökan om dispens görs hos arrendenämnden.

Exempel på lagregler som arrendenämnden kan besluta dispens för

Anläggningsarrende. Arrendenämnden kan besluta om dispens för rätten för jordägaren att återta arrendestället före arrendetidens utgång.

Jordbruksarrende. Dispens kan ges för kortare avtalstid än minimitiden fem år för gårdsarrende. Dispens kan även ges angående rätten för jordägaren att återta arrendestället före arrendetiden utgått. Vidare, kan dispens avse både kortare uppsägningstid men också kortare förlängningstid. Arrendenämnden kan dessutom besluta om dispens för skyldigheten att säga upp avtalet samt rätten till automatisk förlängning. Slutligen kan dispens även ges för avstående från besittningsskydd och bostadens skick.

Bostadsarrende. Det är möjligt att dispens ges för kortare arrendetid än fem år, kortare uppsägningstid samt kortare förlängningstid. Dispens kan även avse rätt för jordägaren att återta arrendestället före arrendetiden utgått samt rätten att överlåta arrendestället och formen för överlåtelse. Arrendenämnden kan besluta om dispens för skyldigheten att säga upp avtalet samt rätten till automatisk förlängning. Slutligen kan även här dispens ges för avstående från besittningsskydd.

Lägenhetsarrende. Arrendenämnden prövar inga dispensärenden i fråga om lägenhetsarrende, men kan däremot agera skiljenämnd och medla.

Tips! Viktigt att tänka på vid arrende

Arrende

Jordägaren kan inte sätta vilket pris som helst på arrendet. Arrendeavgiften ska enligt lag vara skälig. Vad som anses skäligt blir en bedömningsfråga och förhållanden så som arrendeavtalets innehåll, arrendets avkastningsförmåga samt övriga omständigheter tas i beaktande vid skälighetsbedömningen. Att avgiften ska vara skälig beror på att lagstiftningen kring arrende är till förmån för arrendatorn.

Exempel på skydd till arrendatorns förmån

Ett exempel på skydd till arrendatorns förmån är besittningsskyddet i samband med gårdsarrende, som är en typ av jordbruksarrende. Jordägaren kan då inte bli av med arrendatorn utan att ha en besittningsbrytande grund, exempelvis att jordägarens partner eller barn ska använda arrendestället. 

Arrende och besittningsskydd

Besittningsskydd innebär att arrendatorn inte behöver lämna arrendestället utan skäl. Om jordägaren säger upp arrendeavtalet men arrendatorn vill förlänga avtalet, har arrendatorn rätt att pröva frågan hos arrendenämnden. Huvudregeln är alltså att arrendatorn har rätt att förlänga avtalet trots att jordägaren sagt upp avtaletOm arrendatorn är missnöjd med arrendenämndens beslut om förlängning kan beslutet överklagas till hovrätten.

I vissa situationer saknar arrendatorn besittningsskydd:

  • När det är fråga om ett sidoarrende och avtalstiden är upp till ett år.
  • När arrenderätten är förverkad och jordägaren sagt upp avtalet.
  • När jordägaren har sagt upp avtalet på grund av pant eller ett borgensåtagande, där marken använts som säkerhet.
  • När dispens från besittningsskyddet har lämnats av arrendenämnden.

Situationer där arrendatorn inte har rätt till förlängning av arrendeavtalet:

  • Arrendet är förverkat och jordägaren har sagt upp avtalet.
  • Jordägaren har på grund av borgensåtagande eller pant sagt upp avtalet.
  • Jordägaren har sagt upp avtalet på grund av allvarlig misskötsel från arrendatorns sida.
  • Jordägarens barn eller partner ska använda arrendestället i det fall det inte anses oskäligt mot arrendatorn att arrendeavtalet upphör.

Ibland är det möjligt för arrendatorn att få bruka viss del av arrendestället även om arrendatorn inte har rätt till förlängning. Det kan ske då jordägarens intressen uppfylls trots att arrendatorn endast lämnar en del av arrendet.

6 punkter: Blankett för ansökan till arrendenämnden

Arrendetvister avgörs hos arrendenämnden. För att arrendenämnden ska ta upp ett ärende krävs ansökan till nämnden och följande blankett kan du använda för ansökan. Ansökan ska innehålla följande uppgifter:

  1. Namn, person- eller organisationsnummer, adress, telefonnummer och e-post.

  2. Om du har anlitat ett ombud ska ombudets kontaktuppgifter anges.

  3. Motpartens adress, namn och telefonnummer.

  4. Adress och fastighetsbeteckning som arrendet gäller.

  5. Vad du vill att arrendenämnden ska besluta (yrkande). Ange skälen till din ansökan samt vad du och motparten är oeniga om.

  6. Skicka med kopior på bevisningsmaterial som har med saken att göra så som kontrakt, korrespondens mellan dig och motparten och annan relevant bevisning.

Frågor kring arrende? Lavendla hjälper dig!

Tveka inte med att kontakta Lavendla Juridik ifall du behöver hjälp med att upprätta ett avtal för arrende eller om du har några andra funderingar. Du når oss via mail, på 0770 - 33 90 70 eller genom formuläret nedan.