Arrende

Arrende är ett avtalsförhållande innebärande att en markägare, kallad jordägare i arrendesammanhang, mot avgift upplåter rätten att nyttja mark till en fysisk eller juridisk person. Den som nyttjar marken kallas arrendator och har nyttjanderätt till marken. I Sverige finns det fyra olika typer av arrende. Dessa är anläggningsarrende, bostadsarrende, jordbruksarrende samt lägenhetsarrende. 

 

Allmänt om arrende

En nyttjanderätt att bruka viss mark för arrendatorn uppstår när jordägaren genom avtal upplåter mark till arrendatorn. Nyttjanderätten innebär att arrendatorn har rätt att använda en eller ett flertal fastigheter. Det finns två typer av nyttjanderätter, total samt partiell. En total nyttjanderätt innebär att arrendatorn har rätt till all sorts användning av fastigheten. En partiell rätt innebär att arrendatorn endast har möjlighet att använda fastigheten på ett visst sätt, till exempel för att bedriva jordbruk. 

Anläggningsarrende, bostadsarrende och jordbruksarrende behandlas i Jordabalken

 

När räknas en upplåtelse som arrende?

En upplåtelse räknas som arrende när vissa förutsättningar är uppfyllda. Dessa är:

  1. Ett avtal har ingåtts mellan parterna om upplåtelse av mark.
  2. Arrendatorn har rätt att använda jorden.
  3. Ersättning för arrendet ska utgå från arrendatorn till jordägaren.
  4. Arrendatorn har egen besittning (faktisk rådighet) till den arrenderade marken.
  5. Avtalet ska vara skriftligt om det avser jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende.

Det är hur jorden ska användas som avgör vilken typ av arrende det är fråga om. 

 

Tvingande lagregler samt dispens

Den som upplåter sin mark i utbyte mot betalning kallas för jordägare och den som får tillgång till den upplåtna marken kallas för arrendator. Lagstiftningen på arrendeområdet är utformad till förmån för arrendatorn. Det finns därför en del tvingande regler vars syfte är att skydda arrendatorn. Tvingande regler är regler som inte kan avtalas bort eller är svåra att avtala bort. En arrendator är inte bunden av avtalsbestämmelser som strider mot tvingande lagregler. Både jordägare och arrendator kan söka om dispens från de tvingande lagreglerna. Dispens innebär att parterna frångår en eller flera tvingande lagregler.

Ansökan om dispens görs hos arrendenämnden här.

 

Exempel på lagregler som arrendenämnden kan besluta dispens för

 

Anläggningsarrende:

  • Rätten för jordägaren att återta arrendestället före arrendetidens utgång.

 

Jordbruksarrende:

  • Kortare avtalstid än minimumtiden fem år för gårdsarrende.
  • Rätt för jordägaren att återta arrendestället före arrendetiden utgått.
  • Kortare uppsägningstid.
  • Kortare förlängningstid.
  • Skyldigheten att säga upp avtalet samt rätten till automatisk förlängning.
  • Avstående från besittningsskydd.
  • Arrendatorsbostadens skick.

 

Bostadsarrende:

  • Kortare arrendetid än fem år.
  • Rätt för jordägaren att återta arrendestället före arrendetiden utgått.
  • Kortare uppsägningstid.
  • Kortare förlängningstid.
  • Skyldigheten att säga upp avtalet samt rätten till automatisk förlängning.
  • Avstående från besittningsskydd.
  • Rätten att överlåta arrendestället och formen för överlåtelse.

 

Lägenhetsarrende:

Arrendenämnden prövar inga dispensärenden i fråga om lägenhetsarrende men kan däremot agera skiljenämnd samt medla.

 

Besittningsskydd

Besittningsskydd innebär att arrendatorn inte behöver lämna arrendestället utan skäl. Om jordägaren säger upp arrendeavtalet men arrendatorn vill förlänga avtalet, har arrendatorn rätt att pröva frågan hos arrendenämnden. Huvudregeln är alltså att arrendatorn har rätt att förlänga avtalet trots att jordägaren sagt upp avtalet. Om arrendatorn är missnöjd med arrendenämndens beslut om förlängning kan beslutet överklagas till hovrätten.

 

Det finns vissa situationer då arrendatorn inte har besittningsskydd:

  • Det är fråga om ett sidoarrende och avtalstiden är upp till ett år.
  • Arrenderätten är förverkad och jordägaren sagt upp avtalet.
  • Jordägaren har sagt upp avtalet på grund av pant eller ett borgensåtagande, där marken använts som säkerhet.
  • Dispens från besittningsskyddet har lämnats av arrendenämnden.

 

Det finns även situationer där arrendatorn inte har rätt till förlängning av arrendeavtalet:

  • Arrendet är förverkat och jordägaren har sagt upp avtalet.
  • Jordägaren har, på grund av borgensåtagande eller pant, sagt upp avtalet.
  • Jordägaren har sagt upp avtalet på grund av allvarlig misskötsel från arrendatorns sida.
  • Jordägarens barn eller partner ska använda arrendestället i det fall det inte anses oskäligt mot arrendatorn att arrendeavtalet upphör.

Ibland är det möjligt för arrendatorn att få bruka viss del av arrendestället även om arrendatorn inte har rätt till förlängning. Det kan ske då jordägarens intressen uppfylls trots att arrendatorn endast lämnar en del av arrendet.

 

Innebörden av de olika typerna av arrende

 

Vad innebär anläggningsarrende?

När en arrendator, genom ett skriftligt avtal, nyttjar upplåten mark med byggnader eller för att bygga byggnader i syfte att bedriva näringsverksamhet är det fråga om ett anläggningsarrende. Exempel på vanliga anläggningsarrenden är vägrestauranger, bensinstationer, vindkraftverk samt lagerlokaler. 

Du kan läsa mer om anläggningsarrenden här. 

 

Vad innebär ett bostadsarrende?

Som ordet antyder innebär ett bostadsarrende att arrendatorn får rätt att bosätta sig i en byggnad som finns på marken eller rätt att bygga ett bostadshus på marken. Den vanligaste typen av bostadsarrende är upplåtelse av mark för fritidshus. 

Du kan läsa mer om bostadsarrende här.

 

Vad innebär ett jordbruksarrende?

Ett jordbruksarrende innebär att arrendatorn arrenderar mark i syfte att bedriva jordbruk. Det kan röra sig om jordbruksmark, åkermark eller betesmark. Jordbruksarrenden delas in i två olika kategorier, nämligen gårdsarrende och sidoarrende. Innefattar arrendet en bostad för arrendatorn är det fråga om ett gårdsarrende. Jordbruksarrenden som inte är ett gårdsarrende är ett sidoarrende. 

Du kan läsa mer om jordbruksarrende här. 

 

Vad innebär ett lägenhetsarrende?

Det är fråga om ett lägenhetsarrende när upplåtelsen inte uppfyller kriterierna för något av ovanstående nämligen: jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende. Som exempel på lägenhetsarrende kan nämnas när upplåtelse av jord sker för tältplats, parkering, kajplats eller skjutbana. 

 

Var avgörs tvister avseende arrende?

Det finns en särskild nämnd som avgör arrendetvister, kallad arrendenämnden. Om du vill att arrendenämnden ska ta upp ditt ärende skickar du en ansökan till arrendenämnden. 

 

Din ansökan ska innehålla följande uppgifter

  • Namn, person- eller organisationsnummer och adress. Telefonnummer samt e-post.
  • Om du har anlitat ett ombud ska ombudets kontaktuppgifter anges.
  • Motpartens adress, namn och telefonnummer.
  • Adress och fastighetsbeteckning som arrendet gäller.
  • Vad du vill att nämnden ska besluta (yrkande). Ange skälen till din ansökan samt vad du och motparten är oeniga om.
  • Skicka med kopior på bevisningsmaterial som har med saken att göra så som kontrakt, korrespondens mellan dig och motparten och annan relevant bevisning.

Blanketter för ansökan kan du hitta hos Sveriges Domstolar, här.   

 

Viktigt att tänka på vid arrende

Jordägaren kan inte sätta vilket pris som helst på arrendet. Arrendeavgiften ska enligt lag vara skälig. Vad som anses skäligt blir en bedömningsfråga och förhållanden så som arrendeavtalets innehåll, arrendets avkastningsförmåga samt övriga omständigheter tas i beaktande vid skälighetsbedömningen. Reglerna om arrende är utformade som skyddslagstiftning för arrendatorn. Där finns tvingande regler som är till arrendatorns fördel och som inte kan avtalas bort.

Exempel på skydd till arrendatorns förmån är besittningsskyddet i samband med gårdsarrende (som är en typ av jordbruksarrende). Jordägaren kan inte bli av med arrendatorn utan att ha en besittningsbrytande grund. Exempel på besittningsbrytande grund kan vara att jordägarens partner eller barn ska använda arrendestället. För de flesta typer av arrenden krävs ett skriftligt avtal.