Jordbruksarrende

Viktigt att tänka på vid jordbruksarrende

Ett jordbruksarrende innebär att arrendatorn arrenderar mark i syfte att bedriva jordbruk. Det kan röra sig om jordbruksmark, åkermark eller betesmark. Jordbruksarrenden delas in i två olika kategorier, nämligen gårdsarrende och sidoarrende. Jordbruksarrenden som inte innefattar en bostad kallas får sidoarrende. Innefattar arrendet en bostad för arrendatorn är det fråga om ett gårdsarrende. Jordsbruksarrendeavtalet måste vara skriftligt. 

 

Arrendekontrakt: jordbruksarrende utan byggnader

När man talar om arrendekontrakt utan byggnader avses ofta sidoarrende. Arrendatorn hyr då marken endast för att bedriva jordbruk. Till skillnad från gårdsarrende (minimitid fem år) finns det ingen minimitid för hur länge arrendet måste pågå. Löper avtalet tillsvidare, räknas det som ett femårigt avtal. För jordbruksarrende gäller en maximitid på tjugofem år. Har de gått längre tid än så har båda parterna rätt att säga upp avtalet. Staten har däremot möjlighet att hyra ut mark under hela arrendatorns livstid. 

 

Besittningsskydd jordbruksarrende 

Jordbruksarrendatorn har besittningsskydd, vilket innebär att arrendatorn inte behöver lämna det arrenderade området utan skäl. Arrendatorn har rätt att pröva frågan om förlängning av avtalet hos arrendenämnden i det fallet att jordägaren säger upp jordbruksarrendeavtalet. Besittningsskyddet för arrendatorn är mer långtgående vid gårdsarrenden eftersom arrendatorn i gårdsarrendeförhållanden har sitt boende genom avtalet. 

Det finns situationer då arrendatorn inte har något besittningsskydd:

  • När det är fråga om ett sidoarrende och avtalstiden uppgår till högst ett år.
  • Arrenderätten är förverkad samt jordägaren har sagt upp avtalet. 
  • Avtalet har sagts upp av jordägaren till följd av en pant eller ett borgensåtagande där marken utgjort säkerhet.
  • Arrendenämnden godkänt dispens från besittningsskyddet.

 

Arrendatorn har i vissa fall inte heller rätt till förlängning:

  • Arrendet har förverkats och avtalet har sagts upp av jordägaren.
  • Avtalet har sagts upp av jordägaren på grund av en pant eller ett borgensåtagande.
  • Avtalet har sagts upp av jordägaren till följd av allvarlig misskötsel från arrendatorns sida.
  • Marken behövs tas i anspråk för indelning i rationella brukningsenheter om det inte av särskilda skäl skulle anses oskäligt mot arrendatorn.
  • Jordägarens närstående ska använda marken, till exempel partner eller barn, samtidigt som det inte är oskäligt mot arrendatorn att det sker.
  • Marken ska användas så som anvisats i en detaljplan.
  • Marken ska användas för annat än jordbruk, utan att det anses oskäligt gentemot arrendatorn att arrendet upphör. 

Ibland är det möjligt för arrendatorn att använda en del av markområdet trots att något av ovanstående gäller – under förutsättning att jordägarens intresse fortfarande blir tillgodosett.

 

Avtal för jordbruksarrende - Jordbruksarrendeavtal

Jordbruksarrendeavtalet måste vara skriftligt, muntliga avtal är ogiltiga. Lagreglerna för jordbruksarrenden är utformade i syfte att skydda arrendatorn. Därför är flera lagregler tvingande, vilket innebär att de inte kan avtalas bort utan att parterna först får ett godkännande om dispens från arrendenämnden.  

I ett arrendeavtal bör följande villkor behandlas:

  • Namn och kontaktuppgifter till parterna.
  • Det avtalade områdets storlek och vad som ingår i arrendet.
  • Hur arrendatorn har rätt att använda marken.
  • Tiden för arrendet.
  • Eventuell uppsägningstid för avtalet.
  • Vad som gäller för förlängning om uppsägning uteblir.
  • Ersättningen till jordägaren.

 

Jordbruksarrendemall och gratis jordbruksarrendemallar

Det finns flera olika jordbruksarrendemallar att tillgå över internet. Det kan vara en bra utgångspunkt att skriva avtalet utifrån en mall, men det är då viktigt att se till att mallen kommer ifrån en pålitlig källa. Det är också rekommenderat att vid upprättandet av jordbruksarrendeavtalet gå igenom mallen med en jurist. 

Vidare kan parterna genom att anlita en jurist försäkra sig om att avtalet blir juridiskt giltigt (till exempel att villkoren inte går emot tvingande lagregler). Därutöver försäkrar ni er om att era specifika önskemål och omständigheter tillgodoses i avtalet. Ett stabilt och välskrivet avtal kan bespara er både tid och pengar i framtiden då risken för tvist minskar.

 

Lavendla har jurister med expertis inom arrende, du kan få hjälp av en av våra jurister här.

 

Vad gäller för jordbruksarrendemoms (mervärdesskatt)?

När arrendatorn betalar ersättning för jordbruksarrendet utgår moms. Det ska i avtalet anges om ersättningen innehåller moms. 

 

Uppsägning av jordbruksarrende

Avtalet ska sägas upp skriftligen. 

  • Avtal som löper på kortare tid än ett år behöver inte sägas upp utan upphör automatiskt vid avtalstidens slut. 
  • Avtalet ska sägas upp senast åtta månader innan avtalets utgång i det fall att avtalet löper på kortare tid än fem år.
  • Löper avtalet på längre tid än fem år gäller istället att avtalet ska sägas upp senast ett år innan avtalstidens slut.

Arrendatorn har rätt att använda ovanstående uppsägningstid även om annat har avtalats. Säger arrendatorn upp avtalet så slutar avtalet att gälla när arrendetiden gått ut. För jordägaren gäller att denne måste vända sig till arrendenämnden senast två månader från den tid då avtalet kunde sägas upp för att avtalet ska kunna upphöra. Sker ansökan inte inom nämnda tid så avvisas den. Gäller besittningsskydd, så slutar avtalet att gälla först då arrendenämnden beslutat om det.

Enligt huvudregeln i 8 kapitlet Jordabalken upphör avtalet vid uppsägning att gälla den fardag (fardag är namnet på den dag som avtalet upphör att gälla) som inträffar närmast sex månader från uppsägningen. Fardag är enligt lag den fjortonde mars.

 

Vad ska jordägaren få för ersättning?

Arrendeavgiften ska betalas i pengar till jordägaren. Har ingenting överenskommits om när betalning ska ske, ska betalning ske som senast tre månader innan arrendeårets slut. Betalar inte arrendatorn i tid har jordägaren möjlighet att få ett betalningsföreläggande från kronofogdemyndigheten. Du kan läsa mer om betalningsföreläggande här. I avtalet ska ersättningen anges. Den kan även bestämmas utifrån ett index så som konsumentprisindex. 

I vissa fall har arrendatorn rätt att betala mindre än vad som avtalats:

  • Om det faktiska arrendeområdet är mindre än vad som står i avtalet.
  • Om området av naturliga orsaker försämras.
  • En del av området har överlämnats till en annan person med företräde.

Jordägaren kan inte sätta vilket pris som helst som ersättning, utan priset regleras i lag. Enligt jordabalken ska arrendeavgiften vara skälig och vad som anses skäligt är en fråga som avgörs mot bakgrund av bland annat arrenderättens avkastningsförmåga. Ett bra sätt att få en uppfattning om priset är att se till den statistik som finns på arrendepriserna för det område som marken ligger inom. Statistiken finns hos jordbruksverket. Kan parterna inte komma överens om priset kan frågan avgöras hos arrendenämnden.