1. Lavendla Juridik

Köpekontrakt för bostadsrätt, fastighet, hus

Ska du köpa eller sälja en fastighet? Flera olika juridiska frågor blir aktuella vid en fastighetstransaktion. Oavsett om du är köpare eller säljare, är det viktigt att du känner till dina rättigheter och skyldigheter, inte minst eftersom det ofta handlar om stora belopp. Läs mer om köpekontrakt nedan.

Köpekontrakt för fastighet och bostadsrätt

Ett köpekontrakt om köp av fastighet ska enligt lag (jordabalken) vara skriftligt. Köpekontraktet måste följa vissa formkrav. Följande minimikrav behöver vara uppfyllda för att köpekontraktet ska bli bindande:

  • Köpekontraktet måste vara skriftligt.
  • Kontraktet ska signeras av både säljare och köpare. 
  • Det ska innehålla uppgift om vilken fastighet som avses (lämpligen anges fastighetens registreringsbeteckning).
  • En överlåtelseförklaring. 

Saknas något av ovanstående, är avtalet ogiltigt. 

Det är inte möjligt ingå muntliga avtal med juridiskt bindande verkan för fastighetsöverlåtelse, till exempel går det inte att kräva fullgörelse av ett löfte om att sälja en fastighet i framtiden. 

 

Att tänka på vid fastighetsköp

Köparens undersökningsplikt

Skicket på fastigheten har stor betydelse vid fastighetsköp och påverkar bland annat priset. Köparen har en så kallad undersökningsplikt, vilken är relativt långtgående. Det är därför rekommenderat att anlita en besiktningsman. Undersökningsplikten har betydelse för köparens möjligheter att påtala fel i fastigheten. 

Brister i fastigheten som köparen borde ha upptäckt, kan inte påtalas som fel gentemot säljaren. Brister som köparen borde räknat med mot bakgrund av fastighetens pris, ålder, skick och användning kan inte heller påtalas som fel. Fel som köparen inte kunnat upptäcka, så kallade dolda fel, har köparen möjlighet att göra gällande mot säljaren. Det gäller oavsett om säljaren kände till felen eller inte. 

 

Fel i fastighet 

Utgångsläget är att fastighetens skicka ska stämma överens med vad som har avtalats mellan köpare och säljare. Om fastighetens skick inte kan utläsas ur avtalet, ska fastigheten stämma överens med den standard som köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om fastigheten avviker från detta, föreligger fel i fastigheten. Vid fel i fastigheten kan köparen kräva prisavdrag på den erlagda köpeskillingen. Är felet av väsentlig betydelse för köparen, finns det möjlighet att häva köpet i dess helhet. I vissa fall har köparen även möjlighet att erhålla skadestånd. 

För att köparen ska kunna påtala ett fel i fastigheten, behöver köparen reklamera felet till säljaren inom skälig tid från det att felet upptäcktes. Desto tidigare som reklamation sker, desto bättre. Fel som inte påtalas inom 10 år efter det att köpet genomförts blir preskriberade, det vill säga köparen kan därefter inte göra felen gällande mot säljaren. 

 

Rättsliga fel 

En fastighet kan även vara behäftad med rättsliga eller rådighetsfel. Rättsliga fel föreligger när köparen inte kan bruka fastigheten som hen borde kunna göra. Det kan exempelvis röra sig om nyttjanderätter som utomstående har på fastigheten eller panträtter. Köparen har ingen undersökningsplikt när det kommer till rättsliga fel. Prisavdrag på köpeskillingen, hävning och skadestånd kan aktualiseras av köparen till följd av rättsligt fel. 

 

Rådighetsfel

Om en myndighet begränsar köparens rätt att förfoga över fastigheten som köparen inte hade skäl att förutsätta, föreligger rådighetsfel. Alla typer av inskränkningar räknas inte som rådighetsfel, exempelvis generella regler om strandskydd. Precis som med rättsliga fel har köparen ingen undersökningsplikt när det kommer till rådighetsfel. Prisavdrag på köpeskillingen, hävning och skadestånd kan aktualiseras av köparen till följd av rådighetsfel. 

 

Lagfart

När du köpt en fastighet, behöver du ansöka om lagfart. Lagfart är ett bevis på att det är du som äger fastigheten. Lagfartsansökan görs hos Lantmäteriet.

 

Köpekontrakt jordbruksfastighet samt köpekontrakt hus och villa

Precis som nämnts ovan ska vid ett köp av en jordbruksfastighet eller ett hus/en villa, köpekontraktet upprättas skriftligen och innehålla uppgift om vilken fastighet som avses samt en överlåtelseförklaring. Köpekontraktet måste därtill skrivas under av både säljare och köpare, för att bli bindande. Var noga med innehållet i köpekontrakt och att besikta fastigheten. Det är en god idé att anlita en besiktningsman, och låta en jurist upprätta köpekontraktet alternativt låta en jurist granska köpekontraktet. 

köpekontrakt

Gratis köpekontrakt fastighet

Det finns flera gratis köpekontrakt att ladda tillgå över internet, men de avtalen är endast mallar. Varje fastighetsköp har sina unika omständigheter, och köpekontraktet behöver anpassas därefter. Det är därför en god idé att anlita en jurist för upprättandet av köpekontraktet, eller åtminstone låta en jurist granska köpekontraktet. På så sätt försäkrar du dig om att köpekontraktet är juridiskt korrekt samtidigt som framtida missförstånd undviks, missförstånd som kan bli både kostsamma och tidskrävande. 

 

Fritidshus på ofri grund

Ett fritidshus på ofri grund, är ett hus som är beläget på mark som arrenderas. Det vill säga, husägaren äger inte marken. Det finns flera köpekontrakt-mallar att tillgå över internet, men det är en god idé att anlita en jurist eller åtminstone låta en jurist granska köpekontraktet innan det signeras. 

 

Bostadsrätt

Avtalet kallas egentligen för överlåtelseavtal när det är en bostadsrätt som ska säljas. Köp av bostadsrätter regleras inte på samma sätt som köp av fastigheter. Bostadsrätter räknas som lös egendom (och inte som fast egendom, såsom exempelvis ett hus eller en villa). Det innebär att köplagens bestämmelser är tillämpliga på köpet av bostadsrätten. Ingen lagfartsansökan görs vid köp av bostadsrätter. Egentligen är det en andel i bostadsrättsföreningen som överlåts till köparen, vilken ger köparen rätt att nyttja bostadsrätten. 

 

Köpeavtal bostadsrätt mall (överlåtelseavtal)

Det finns flera överlåtelseavtal för bostadsrätter att tillgå över internet, men varje affärsuppgörelse är unik. Överlåtelseavtalet av bostadsrätten behöver därför anpassas efter aktuella omständigheter. Det är en god idé att låta en jurist upprätta överlåtelseavtalet alternativt låta en jurist granska avtalet innan du signerar det. I avtalet bör bland annat köpeskilling, bostadsrättens skick, när risken för bostadsrätten går över på köparen, eventuella garantier från säljaren m.m. regleras.

Ett välskrivet överlåtelseavtal kan förhindra missförstånd som i sin tur kan leda till onödiga kostnader och tidsspillan. Du bör också ta reda på vad det är som ingår i köpet, samt göra en undersökning av bostadsrättsföreningens ekonomi innan du signerar överlåtelseavtalet.

Precis som vid köp av fastighet, är det viktigt att du som köpare noga undersöker bostadsrätten. Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Undersökningsplikten har betydelse för vilka fel i bostadsrätten som kan påtalas gentemot säljaren. Det är rekommenderat att anlita en besiktningsman. Säljaren ansvarar för fel som fanns vid köptillfället, upp till två år efter överlåtelsen. Köparen kan inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid köpet.