Hem / Lavendla Juridik / Familjerätt / Köpekontrakt / Köpekontrakt för bostadsrätt, fastighet, hus
  1. Lavendla Juridik

Köpekontrakt för bostadsrätt, fastighet, hus

Ska du köpa eller sälja en fastighet och behöver köpekontrakt för bostadsrätt eller fastighet? Flera juridiska frågor blir aktuella vid en fastighetstransaktion. Oavsett om du är köpare eller säljare är det viktigt att du känner till dina rättigheter och skyldigheter, inte minst eftersom det ofta handlar om stora belopp.

Kopekontrakt bostadsratt, fastighet, hus

5 saker att tänka på vid fastighetsköp

Det finns en del juridiska aspekter att fundera över när det kommer till köp av fastighet. Det är viktigt att man är medveten om dessa och förstår innebörden eftersom det annars kan komma att bli kostsamt.

1. Köparens undersökningsplikt

Skicket pÃ¥ fastigheten har stor betydelse vid fastighetsköp och pÃ¥verkar bland annat priset. Köparen har en sÃ¥ kallad undersökningsplikt, vilken är relativt lÃ¥ngtgÃ¥ende. Det är därför rekommenderat att anlita en  besiktningsman. Undersökningsplikten har betydelse för köparens möjligheter att pÃ¥tala fel i fastigheten. 

Brister i fastigheten som köparen borde ha upptäckt kan inte pÃ¥talas som fel gentemot säljaren. Brister som köparen borde räknat med mot bakgrund av fastighetens pris, Ã¥lder, skick och användning kan inte heller pÃ¥talas som fel. Fel som köparen inte kunnat upptäcka, sÃ¥ kallade dolda fel, har köparen möjlighet att göra gällande mot säljaren. Det gäller oavsett om säljaren kände till felen eller inte. 

2. Fel i fastighet 

UtgÃ¥ngsläget är att fastighetens skick ska stämma överens med vad som har avtalats mellan köpare och säljare. Om fastighetens skick inte kan utläsas ur köpekontraktet, ska fastigheten stämma överens med den standard som köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om fastigheten avviker frÃ¥n detta föreligger fel i fastigheten.

Vid fel i fastigheten kan köparen kräva prisavdrag pÃ¥ den köpeskilling som betalats. Om felet är av väsentlig betydelse för köparen finns dock möjlighet att häva köpet i dess helhet. I vissa fall har köparen även möjlighet att fÃ¥ skadestÃ¥nd. 

För att köparen ska kunna pÃ¥tala fel i fastigheten behöver köparen  reklamera felet till säljaren inom skälig tid frÃ¥n det att felet upptäcktes. Desto tidigare reklamation sker, desto bättre. Fel som inte pÃ¥talas inom 10 Ã¥r efter det att köpet genomförts blir preskriberade, det vill säga köparen kan därefter inte göra felen gällande mot säljaren. 

3. Rättsliga fel 

En fastighet kan även vara behäftad med rättsliga fel. Rättsliga fel föreligger när köparen inte kan bruka fastigheten som hen borde kunna göra. Det kan exempelvis röra sig om nyttjanderätter som utomstÃ¥ende har pÃ¥ fastigheten eller panträtter.

Köparen har ingen undersökningsplikt när det kommer till rättsliga fel. De möjligheter köparen har vid upptäckande av rättsliga fel är att kräva prisavdrag och skadestÃ¥nd av säljaren. Köparen kan ocksÃ¥ häva köpet. 

4. RÃ¥dighetsfel

En fastighet kan ocksÃ¥ ha sÃ¥ kallade rÃ¥dighetsfel. Om en myndighet begränsar köparens rätt att förfoga över fastigheten som köparen inte hade skäl att förutsätta föreligger rÃ¥dighetsfel. Alla typer av inskränkningar räknas dock inte som rÃ¥dighetsfel. Som exempel räknas inte generella regler om strandskydd.

Precis som med rättsliga fel har köparen ingen undersökningsplikt när det kommer till rÃ¥dighetsfel. Prisavdrag pÃ¥ köpeskillingen, hävning och skadestÃ¥nd kan aktualiseras av köparen till följd av rÃ¥dighetsfel. 

5. Lagfart

Vid fastighetsköp mÃ¥ste en ansökan om lagfart göras. Lagfart är ett bevis pÃ¥ vem som är ägare till fastigheten och lagfartsansökan görs hos Lantmäteriet

4 formkrav köpekontrakt för fastighet och bostadsrätt måste uppfylla

  1. Ett köpekontrakt om köp av fastighet ska enligt lag, jordabalken, vara skriftligt. Det är enligt lag inte möjligt att ingÃ¥ muntliga avtal om fastighetsöverlÃ¥telse och ett sÃ¥dant är därför inte juridiskt bindande. Det är inte heller möjligt att kräva fullgörelse av ett löfte om att sälja en fastighet i framtiden. 
  2. Lagen ställer ocksÃ¥ upp krav pÃ¥ att köpekontraktet signeras av bÃ¥de säljare och köpare. 
  3. Det är dessutom obligatoriskt att en uppgift om vilken fastighet som avses framgÃ¥r av avtalet, lämpligen anges fastighetens registreringsbeteckning.
  4. Slutligen krävs ocksÃ¥ en Ã¶verlÃ¥telseförklaring. 

Köpekontrakt för jordbruksfastighet, hus, villa och fastighet

Vid köp av en jordbruksfastighet eller ett hus/en villa mÃ¥ste köpekontraktet upprättas skriftligen och innehÃ¥lla uppgift om vilken fastighet som avses samt en Ã¶verlÃ¥telseförklaring. Köpekontraktet mÃ¥ste därtill skrivas under av bÃ¥de säljare och köpare för att bli bindande.

Fritidshus på ofri grund

Ett fritidshus pÃ¥ ofri grund är ett hus som är beläget pÃ¥ mark som arrenderas. Det vill säga, husägaren äger inte marken. Det finns flera köpekontraktsmallar att tillgÃ¥ över internet, men det är en god idé att anlita en jurist eller Ã¥tminstone lÃ¥ta en jurist granska köpekontraktet innan det signeras. 

Bostadsrätter är lös egendom och kräver ingen lagfartsansökan 

Ett köpekontrakt för bostadsrätt kallas för Ã¶verlÃ¥telseavtal. Köp av bostadsrätter regleras inte pÃ¥ samma sätt som köp av fastigheter.

Bostadsrätter räknas som lös egendom och inte som fast egendom, såsom exempelvis ett hus eller en villa. Det innebär att köplagens  bestämmelser är tillämpliga på köpet av bostadsrätten. 

kopekontrakt

Ingen lagfartsansökan görs vid köp av bostadsrätter. Egentligen bestÃ¥r bostadsrättsköp av att en andel i bostadsrättsföreningen överlÃ¥ts till köparen, som pÃ¥ sÃ¥ sätt ger köparen rätt att nyttja bostadsrätten. 

Köpekontrakt för bostadsrätt (överlåtelseavtal)

I överlÃ¥telseavtalet bör bland annat köpeskilling, bostadsrättens skick, när risken för bostadsrätten gÃ¥r över pÃ¥ köparen, eventuella garantier frÃ¥n säljaren med mera regleras. 

Ett välskrivet överlÃ¥telseavtal kan förhindra missförstÃ¥nd som i sin tur kan leda till onödiga kostnader och tidsspillan. Du bör ocksÃ¥ ta reda pÃ¥ vad det är som ingÃ¥r i köpet, samt göra en undersökning av bostadsrättsföreningens ekonomi innan du signerar överlÃ¥telseavtalet.

Precis som vid köp av fastighet är det viktigt att du som köpare noga undersöker bostadsrätten. Köparen har en lÃ¥ngtgÃ¥ende  undersökningsplikt.

Undersökningsplikten har betydelse för vilka fel i bostadsrätten som kan pÃ¥talas gentemot säljaren. Det är rekommenderat att anlita en besiktningsman. Säljaren ansvarar för fel som fanns vid köptillfället upp till tvÃ¥ Ã¥r efter överlÃ¥telsen. Köparen kan inte Ã¥beropa fel som borde ha upptäckts vid köpet. 

Lavendla hjälper till med köpekontrakt

Det är en god idé att anlita en besiktningsman och lÃ¥ta en jurist  upprätta köpekontraktet alternativt lÃ¥ta en jurist granska köpekontraktet. Det hjälper juristerna pÃ¥ Lavendla gärna till med.

Lavendla Juridik finns i hela Sverige

Stockholm, Göteborg, Malmö eller en annan ort, oavsett var i landet du befinner dig finns Lavendla Juridik här för dig. Du väljer själv hur du vill mötas, via telefon, online eller i ett personligt möte.

Kan vi hjälpa dig?

Kontakta oss via formuläret, så hör vi av oss till dig.

Skrivet av Catharina Looft

Jurist

Catharina har över 20 års praktisk erfarenhet av familjejuridik och har både undervisat på universitet samt haft ledande positioner i flertalet juridiska företag. Som jurist är Catharina ansvarig för Lavendlas jurister och dess utbildning som kvalitetssäkring. Catharina är verksam på Lavendlas huvudkontor i Stockholm.