Hem / Lavendla Juridik / Familjerätt / Köpekontrakt / Köpekontrakt för bostadsrätt, fastighet, hus
  1. Lavendla Juridik

Köpekontrakt för bostadsrätt, fastighet, hus

Ska du köpa eller sälja en fastighet? Flera juridiska frågor blir aktuella vid en fastighetstransaktion. Oavsett om du är köpare eller säljare är det viktigt att du känner till dina rättigheter och skyldigheter, inte minst eftersom det ofta handlar om stora belopp.

Kopekontrakt bostadsratt, fastighet, hus

5 saker att tänka på vid fastighetsköp

Det finns en del juridiska aspekter att fundera över när det kommer till köp av fastighet. Det är viktigt att man är medveten om dessa och förstår innebörden eftersom det annars kan komma att bli kostsamt.

1. Köparens undersökningsplikt

Skicket på fastigheten har stor betydelse vid fastighetsköp och påverkar bland annat priset. Köparen har en så kallad undersökningsplikt, vilken är relativt långtgående. Det är därför rekommenderat att anlita en  besiktningsman. Undersökningsplikten har betydelse för köparens möjligheter att påtala fel i fastigheten. 

Brister i fastigheten som köparen borde ha upptäckt kan inte påtalas som fel gentemot säljaren. Brister som köparen borde räknat med mot bakgrund av fastighetens pris, ålder, skick och användning kan inte heller påtalas som fel. Fel som köparen inte kunnat upptäcka, så kallade dolda fel, har köparen möjlighet att göra gällande mot säljaren. Det gäller oavsett om säljaren kände till felen eller inte. 

2. Fel i fastighet 

Utgångsläget är att fastighetens skick ska stämma överens med vad som har avtalats mellan köpare och säljare. Om fastighetens skick inte kan utläsas ur köpekontraktet, ska fastigheten stämma överens med den standard som köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om fastigheten avviker från detta föreligger fel i fastigheten.

Vid fel i fastigheten kan köparen kräva prisavdrag på den köpeskilling som betalats. Om felet är av väsentlig betydelse för köparen finns dock möjlighet att häva köpet i dess helhet. I vissa fall har köparen även möjlighet att få skadestånd. 

För att köparen ska kunna påtala fel i fastigheten behöver köparen  reklamera felet till säljaren inom skälig tid från det att felet upptäcktes. Desto tidigare reklamation sker, desto bättre. Fel som inte påtalas inom 10 år efter det att köpet genomförts blir preskriberade, det vill säga köparen kan därefter inte göra felen gällande mot säljaren. 

3. Rättsliga fel 

En fastighet kan även vara behäftad med rättsliga fel. Rättsliga fel föreligger när köparen inte kan bruka fastigheten som hen borde kunna göra. Det kan exempelvis röra sig om nyttjanderätter som utomstående har på fastigheten eller panträtter.

Köparen har ingen undersökningsplikt när det kommer till rättsliga fel. De möjligheter köparen har vid upptäckande av rättsliga fel är att kräva prisavdrag och skadestånd av säljaren. Köparen kan också häva köpet. 

4. Rådighetsfel

En fastighet kan också ha så kallade rådighetsfel. Om en myndighet begränsar köparens rätt att förfoga över fastigheten som köparen inte hade skäl att förutsätta föreligger rådighetsfel. Alla typer av inskränkningar räknas dock inte som rådighetsfel. Som exempel räknas inte generella regler om strandskydd.

Precis som med rättsliga fel har köparen ingen undersökningsplikt när det kommer till rådighetsfel. Prisavdrag på köpeskillingen, hävning och skadestånd kan aktualiseras av köparen till följd av rådighetsfel. 

5. Lagfart

Vid fastighetsköp måste en ansökan om lagfart göras. Lagfart är ett bevis på vem som är ägare till fastigheten och lagfartsansökan görs hos Lantmäteriet

4 formkrav köpekontrakt för fastighet och bostadsrätt måste uppfylla

  1. Ett köpekontrakt om köp av fastighet ska enligt lag, jordabalken, vara skriftligt. Det är enligt lag inte möjligt att ingå muntliga avtal om fastighetsöverlåtelse och ett sådant är därför inte juridiskt bindande. Det är inte heller möjligt att kräva fullgörelse av ett löfte om att sälja en fastighet i framtiden. 
  2. Lagen ställer också upp krav på att köpekontraktet signeras av både säljare och köpare. 
  3. Det är dessutom obligatoriskt att en uppgift om vilken fastighet som avses framgår av avtalet, lämpligen anges fastighetens registreringsbeteckning.
  4. Slutligen krävs också en överlåtelseförklaring. 

Köpekontrakt för jordbruksfastighet, hus, villa och fastighet

Vid köp av en jordbruksfastighet eller ett hus/en villa måste köpekontraktet upprättas skriftligen och innehålla uppgift om vilken fastighet som avses samt en överlåtelseförklaring. Köpekontraktet måste därtill skrivas under av både säljare och köpare för att bli bindande.

Fritidshus på ofri grund

Ett fritidshus på ofri grund är ett hus som är beläget på mark som arrenderas. Det vill säga, husägaren äger inte marken. Det finns flera köpekontraktsmallar att tillgå över internet, men det är en god idé att anlita en jurist eller åtminstone låta en jurist granska köpekontraktet innan det signeras. 

Bostadsrätter är lös egendom och kräver ingen lagfartsansökan 

Ett köpekontrakt för bostadsrätt kallas för överlåtelseavtal. Köp av bostadsrätter regleras inte på samma sätt som köp av fastigheter.

Bostadsrätter räknas som lös egendom och inte som fast egendom, såsom exempelvis ett hus eller en villa. Det innebär att köplagens  bestämmelser är tillämpliga på köpet av bostadsrätten. 

kopekontrakt

Ingen lagfartsansökan görs vid köp av bostadsrätter. Egentligen består bostadsrättsköp av att en andel i bostadsrättsföreningen överlåts till köparen, som på så sätt ger köparen rätt att nyttja bostadsrätten. 

Köpekontrakt för bostadsrätt (överlåtelseavtal)

I överlåtelseavtalet bör bland annat köpeskilling, bostadsrättens skick, när risken för bostadsrätten går över på köparen, eventuella garantier från säljaren med mera regleras. 

Ett välskrivet överlåtelseavtal kan förhindra missförstånd som i sin tur kan leda till onödiga kostnader och tidsspillan. Du bör också ta reda på vad det är som ingår i köpet, samt göra en undersökning av bostadsrättsföreningens ekonomi innan du signerar överlåtelseavtalet.

Precis som vid köp av fastighet är det viktigt att du som köpare noga undersöker bostadsrätten. Köparen har en långtgående  undersökningsplikt.

Undersökningsplikten har betydelse för vilka fel i bostadsrätten som kan påtalas gentemot säljaren. Det är rekommenderat att anlita en besiktningsman. Säljaren ansvarar för fel som fanns vid köptillfället upp till två år efter överlåtelsen. Köparen kan inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid köpet. 

Lavendla hjälper till med köpekontrakt

Det är en god idé att anlita en besiktningsman och låta en jurist  upprätta köpekontraktet alternativt låta en jurist granska köpekontraktet. Det hjälper juristerna på Lavendla gärna till med.

Lavendla Juridik finns i hela Sverige

Stockholm, Göteborg, Malmö eller en annan ort, oavsett var i landet du befinner dig finns Lavendla Juridik här för dig. Du väljer själv hur du vill mötas, via telefon, online eller i ett personligt möte.

Kan vi hjälpa dig?

Kontakta oss via formuläret, så hör vi av oss till dig.

Mer läsning