1. Lavendla Juridik

Bostadsarrende

Ett bostadsarrende är ett arrende som innebär att arrendatorn får rätt att bo i ett hus som finns på marken eller får möjlighet att bygga ett bostadshus på marken. Att arrendera ut mark för fritidshus är den mest förekommande varianten av bostadsarrende. 

 

Bostadsarrende avgift och bostadsarrendeavtal, vad gäller?

För att ett bostadsarrende ska vara giltigt krävs det att avtalet är skriftligt. Arrendatorn ska betala ersättning till jordägaren för arrendet. Avtalet ska innehålla villkoren för arrendet och marken som arrenderas ut ska tas i bruk för att bo på. För att vara fråga om ett bostadsarrenden gäller att upplåtelsen sker till en fysisk person. Om marken hyrs ut till en juridisk person är det istället oftast fråga om ett lägenhetsarrende. 

Det är fråga om ett bostadsarrende när:

  • Avtalet mellan arrendator och jordägare är skriftligt och den avtalade marken ska användas till annat än jordbruk (undantag för muntliga avtal ingångna före 1 juli 1968).
  • Arrendatorn kan ha kvar ett bostadshus på marken eller bygga ett sådant.
  • Syftet med arrendet är att arrendatorn eller dennes närstående ska bo på den avtalade marken.
  • För upplåtelsen ska arrendatorn ge ersättning till jordägaren.

 

Det finns tvingande lagregler och möjlighet till dispens vid bostadsarrende

Lagreglerna på bostadsarrendeområdet är till huvudsak tvingande. Det innebär att avtalet måste följa lagreglerna. Vill parterna avtala på ett sätt som går emot de tvingande reglerna, behövs dispens från arrendenämnden för att det ska vara giltigt. 

 

Exempel på innehåll i ett bostadsarrendeavtal

  • Namn och kontaktuppgifter för parterna.
  • Det avtalade områdets omfattning samt vad som ingår i arrendet.
  • På vilket sätt marken får användas.
  • Tiden för arrendet.
  • Uppsägningstid om sådan avtalats.
  • Förlängningstid i det fall ingen uppsägning sker.
  • Ersättningen.

Det är en god idé att ta hjälp av en jurist vid författandet av avtalet. På så sätt försäkrar ni er om att det blir juridiskt giltigt och minskar risken för framtida tvist. Lavendla har flera jurister med expertis inom arrende. Tänk på att villkoren måste vara skriftliga för att gälla, och att detta även gäller för eventuella ändringar och tillägg till avtalet. 

 

Tiden för bostadsarrendet

  • Det måste stå i bostadsarrendeavtalet hur lång tid marken ska arrenderas och tiden ska vara bestämd. Som minst ska arrendetiden vara fem år. Avtalas det att arrendet ska gälla tills vidare gäller samma regel, det vill säga avtalet räknas löpa på fem år.
  • Avtalet är inte bindande längre än femtio år och om det finns en detaljplan i det avtalade området, så är det bindande högst i tjugofem år. 
  • Avtalet blir inte per automatik ogiltigt i det fall den avtalade tiden löpt ut utan då får båda avtalsparter rätt att säga upp avtalet.
  • De ovanstående tidsbegränsningarna gäller inte i fall då staten arrenderar ut marken.
  • Enligt huvudregeln i 8 kapitlet Jordabalken upphör avtalet vid uppsägning att gälla den fardag (fardag är namnet på den dag som avtalet upphör att gälla) som inträffar närmast sex månader från uppsägningen. Fardag är enligt lag den fjortonde mars. 

 

Vad är bostadsarrendeavgift?

Jordägaren har rätt till ersättning för arrendet. Oftast betalas ersättning i form av pengar men det är även möjligt att betalning sker genom varor eller tjänster. Om ingenting har angetts i avtalet så ska betalning erläggas senast tre månader innan arrendeårets slut. Om arrendatorn inte betalar i tid kan jordägaren ansöka om ett betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten. Du kan läsa mer om betalningsföreläggande här. Ersättningen kan bestämmas med hjälp av ett allmänt index som till exempel konsumentprisindex.

I vissa fall har arrendatorn rätta att betala en lägre avgift. Det gäller exempelvis om:

  • Om det faktiska arrendeområdet är mindre än vad som står i avtalet.
  • Om området av naturliga orsaker försämras.
  • En del av området har överlämnats till en annan person med företräde.

 

Hur fungerar bostadsarrendebesittningsskydd?

Bostadsarrendatorn har besittningsskydd, vilket innebär att arrendatorn inte behöver lämna det arrenderade området utan skäl. Arrendatorn har rätt att pröva frågan om förlängning av avtalet hos arrendenämnden i det fallet att jordägaren säger upp bostadsarrendeavtalet. 

Det finns situationer då arrendatorn inte har något besittningsskydd:

  • Inget färdigbyggt hus finns på marken vid tidpunkten som jordägaren senast har möjlighet att säga upp avtalet.
  • Arrenderätten är förverkad samt jordägaren i förtid sagt upp avtalet. 
  • Avtalet har sagts upp av jordägaren till följd av en pant eller borgensåtagande.
  • Arrendenämnden godkänt dispens från besittningsskyddet.

Det finns även situationer då arrendatorn saknar rätt att förlänga bostadsarrendeavtalet:

  • Arrendet förverkats, och avtalet har sagts upp av jordägaren.
  • Bostadsarrendeavtalet har sagts upp till avtalstidens utgång till följd av pant eller ett borgensåtagande.
  • Arrendatorn har byggt i strid mot gällande detaljplan eller myndighetsbeslut om hur marken får användas. Arrendatorn har heller inte rätt att förlänga bostadsarrendeavtalet om arrendatorn byggt utan bygglov. 
  • Arrendatorn har allvarligt missköt arrendet och jordägaren till följd av det sagt upp arrendet. 
  • Jordägaren tänkt använda marken för något annat än vad den har arrenderats ut för. Här ska en intresseavvägning göras och jordägarens intresse måste i sådant fall väga tyngre än arrendatorns intresse av att fortsätta arrendera marken. 
  • Arrendatorn ändrar en byggnad vilket inte överensstämmer med detaljplanen/områdesbestämmelser då jordägaren ska bruka marken i enlighet med bestämmelserna. 
  • Jordägaren har berättigad anledning till att få arrendet avslutat.

 

Vad gäller för bostadsarrendeuppsägning?

För uppsägning av bostadsarrende gäller följande. Bostadsarrendeavtalet måste sägas upp för att sluta gälla. Om avtalet inte sägs upp fortsätter det att löpa en till avtalsperiod. Uppsägning ska ske skriftligen. Minimiuppsägningstiden är ett år före bostadsarrendeavtalstidens utgång. I det fall arrendatorn har besittningsskydd och jordägaren vill säga upp avtalet ska jordägaren först vända sig till arrendenämnden. Avtalet slutar att gälla först när arrendenämnden beslutar om det. Arrendenämnden ska kontaktas av jordägaren senast två månader efter dagen då avtalet senast kunde sägas upp.

 

Bostadsarrendemall

Det finns flera olika bostadsarrendemallar att tillgå över internet. Det kan vara en bra utgångspunkt att skriva bostadsarrendeavtalet utifrån en mall, men det är då viktigt att se till att mallen kommer ifrån en pålitlig källa. Det är också rekommenderat att vid upprättandet av bostadsarrendeavtalet gå igenom mallen med en jurist så att avtalet blir juridiskt korrekt och giltigt (till exempel se till så att det inte strider mot tvingande lagregler och om så skulle önskas att parterna söker dispens hos arrendenämnden).