Hem / Lavendla Juridik / Fastighetsrätt / Arrende / Anläggningsarrende
  1. Lavendla Juridik

Anläggningsarrende

När mark arrenderas tillsammans med byggnader eller för att bygga byggnader, i syfte att arrendatorn ska bedriva näringsverksamhet, är det fråga om ett anläggningsarrende. Ett anläggningsarrendeavtal måste vara skriftligt. 
Som exempel på vanliga anläggningsarrenden kan nämnas bensinstationer, vindkraftverk och lagerlokaler.

Anlaggningsarrende

Lagregler vid anläggningsarrenden

De flesta av de lagregler som behandlar anläggningsarrenden är  dispositiva. Att de är dispositiva innebär att parterna är fria att avtala som de själva vill trots lagreglerna (avtalsfrihet). Reglerna finns i  jordabalken. Vissa regler i jordabalken är dock tvingande och mÃ¥ste därmed följas. En del av de tvingande bestämmelserna kan man ansöka om dispens för att ändra hos arrendenämnden. 

Avtalet för anläggningsarrende mÃ¥ste vara skriftligt enligt lag, eftersom villkoren för avtalet annars är ogiltiga. Även framtida ändringar och tillägg till anläggningsarrendeavtalet mÃ¥ste vara skriftliga. 

Det är därför en god idé att ta hjälp av en jurist vid författandet av anläggningsarrendet så att det blir juridiskt korrekt och tar hänsyn till de aspekter som är unika för parterna.

5 punkter som avtal för anläggningsarrende bör innehålla:

  1. Anläggningsarrendet bör innehÃ¥lla kontaktuppgifter till parterna och deras namn.
  2. Den tid som marken ska arrenderas.
  3. Ersättningen till jordägaren.
  4. Vilken yta och vad som ingÃ¥r i arrendet.
  5. Avtalets uppsägningstid samt förlängningstid i det fall avtalet inte sägs upp.

Tiden för anläggningsarrendet – 5 Ã¥r om inget avtalats

Anläggningsarrendeavtalet mÃ¥ste vara kortare än livstid men mÃ¥ste löpa längre än ett Ã¥r. Avtalet räknas löpa pÃ¥ fem Ã¥r om ingen tid har avtalats (tillsvidareavtal). Avtalet är inte bindande längre än 50 Ã¥r och om det finns en detaljplan i det avtalade omrÃ¥det är det bindande i högst 25 Ã¥r. 

Avtalet blir inte per automatik ogiltigt i det fall den avtalade tiden löpt ut, utan dÃ¥ fÃ¥r bÃ¥da avtalsparter rätt att säga upp avtalet. De nämnda tidsbegränsningarna gäller inte i de fall dÃ¥ staten arrenderar ut marken.

Huvudregeln är att avtalet upphör vid uppsägning att gälla den fardag som inträffar närmast sex mÃ¥nader frÃ¥n uppsägningen. Fardag är namnet för den dag som avtalet upphör att gälla och fardag är enligt lag 14 mars. 

Ersättning till jordägaren för anläggningsarrendet

Jordägaren har rätt till ersättning för arrendet. Oftast betalas ersättning i form av pengar men det är även möjligt att betalning sker genom varor eller tjänster. Om ingenting har angetts i avtalet sÃ¥ ska betalning erläggas senast tre mÃ¥nader innan arrendeÃ¥rets slut.

Om arrendatorn inte betalar i tid kan jordägaren ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten.

Ersättningen kan bestämmas med hjälp av ett allmänt index som till exempel konsumentprisindex. I vissa fall har arrendatorn dock rätt att betala en lägre avgift och det gäller exempelvis om det faktiska arrendeomrÃ¥det är mindre än vad som stÃ¥r i avtalet. Det gäller ocksÃ¥ ifall omrÃ¥det av naturliga orsaker försämras samt om en del av omrÃ¥det har överlämnats till en annan person med företräde.

Arrendatorn har indirekt besittningsskydd vid anläggningsarrende

I anläggningsarrendeförhÃ¥llanden har arrendatorn ett sÃ¥ kallat indirekt besittningsskydd. Innebörden är att arrendatorn i vissa fall har rätt till  skadestÃ¥nd om jordägaren säger upp avtalet. 

Det indirekta besittningsskyddet gäller i det fall dÃ¥ parterna inte har avtalat bort skyddet. Det krävs inget godkännande frÃ¥n arrendenämnden för att det bort-avtalade indirekta besittningsskyddet ska vara giltigt och gälla. 

Arrendatorn har rätt till skadestÃ¥ndsersättning pÃ¥ grund av det indirekta besittningsskyddet om jordägaren säger upp arrendatorn genom avflyttning eller villkorsändring. Arrendatorn har ocksÃ¥ rätt till skadestÃ¥nd ifall arrendatorn säger upp avtalet för villkorsändring. Säger arrendatorn upp avtalet pÃ¥ grund av avflyttning har arrendatorn däremot inte rätt till skadestÃ¥ndsersättning. 

I 3 fall saknas besittningsskydd vid anläggningsarrende:

  1. När besittningsskyddet har avtalats bort.
  2. När arrendet har förverkats samt avtalet sagts upp av jordägaren i förtid.
  3. Om avtalet har sagts upp av jordägaren till följd av en pant eller borgensÃ¥tagande.

I vissa fall saknas rätt till skadestånd även fast besittningsskydd finns

I vissa fall har arrendatorn inte rätt till skadestÃ¥ndsersättning trots att arrendatorn har besittningsskydd. Det är fallet när arrendatorn har  misskött arrendet och sina förpliktelser till den grad att det fÃ¥r anses  oskäligt att förlänga avtalet frÃ¥n jordägarens sida.

Detsamma gäller om jordägaren har berättigade skäl till att avsluta avtalet samt om jordägaren ska bruka det avtalade omrÃ¥det i annat syfte än vad marken upplÃ¥tits för.

Vilket belopp uppgår skadestånd till vid anläggningsarrende?

SkadestÃ¥ndet ska täcka den förlust som arrendatorn bär som följd av att avtalsförhÃ¥llandet upphör. Kan parterna inte komma överens om skadestÃ¥ndsbeloppet ska skadestÃ¥ndsfrÃ¥gan först tas upp hos  arrendenämnden. Där kan parterna förlikas och eventuell förlikning stadfästas. Stadfästa betyder att ett beslut formellt fastställs. Kan parterna inte förlikas, blir nästa steg att prövas skadestÃ¥ndsfrÃ¥gan i en tingsrätt. 

Uppsägning av anläggningsarrende ska vara skriftligt

Uppsägning av anläggningsarrendeavtalet ska göras skriftligen och  meddelas till avtalsparten. Har avtalet inte sagts upp i tid fortsätter avtalet att gälla pÃ¥ de villkor som tidigare avtalats. BÃ¥da avtalsparter kan säga upp avtalet och ifall en uppsägning sker mÃ¥ste arrendatorn flytta.  Anläggningsarrendet kan sägas upp för avflyttning eller villkorsändring. 

För att en uppsägning ska vara giltig behöver tvÃ¥ punkter framföras i det skriftliga uppsägningsbeskedet. Dels behöver en uppsägning innehÃ¥lla skälen till varför parten önskar avsluta avtalet. Det ska dessutom framgÃ¥ information om att arrendatorn inom tvÃ¥ mÃ¥nader behöver göra en ansökan om medling till arrendenämnden, i det fall arrendatorn inte vill avsluta avtalsförhÃ¥llandet. 

Parterna bestämmer uppsägningstiden vid anläggningsarrende

En giltig uppsägning frÃ¥n arrendatorns sida innebär att arrendatorn fÃ¥r rätt att flytta när avtalstiden löpt ut. Parterna bestämmer själva hur lÃ¥ng uppsägningstiden ska vara. Arrendatorn har inget besittningsskydd i det fall parterna kommit överens om att avtalet ska upphöra utan att det krävs uppsägning. 

Har ingen överenskommelse skett ifrÃ¥ga om att avtalet ska upphöra utan uppsägning, gäller en uppsägningstid om maximalt sex mÃ¥nader.  Avtalet förlängs till ytterligare en avtalsperiod i det fall avtalet inte sägs upp i tid.

Anläggningsarrende och mall för avtal

Det är rekommenderat att vid upprättandet av anläggningsarrendeavtalet gÃ¥ igenom avtalet med en jurist. Det kan röra sig om betydande belopp och lÃ¥nga avtalsperioder, vilket gör det desto viktigare att avtalet blir juridiskt korrekt. 

Vidare kan parterna genom att anlita en jurist försäkra sig om att avtalet blir juridiskt giltigt, till exempel att villkoren inte gÃ¥r emot tvingande lagregler.

Lavendla hjälper till med anläggningsarrende

Lavendla Juridik hjälper till att upprätta avtal för anläggningsarrendet och ser till att avtalet är anpassat utifrÃ¥n parternas situation. PÃ¥ sÃ¥ sätt försäkras parterna om att specifika omständigheter och önskemÃ¥l  tillgodoses i avtalet. Ett stabilt och välskrivet avtal kan bespara bÃ¥de tid  och pengar i framtiden dÃ¥ risken för tvist minskar.

Lavendla Juridik finns i hela Sverige

Stockholm, Göteborg, Malmö eller en annan ort, oavsett var i landet du befinner dig finns Lavendla Juridik här för dig. Du väljer själv hur du vill mötas, via telefon, online eller i ett personligt möte.

Kan vi hjälpa dig?

Kontakta oss via formuläret, så hör vi av oss till dig.

Skrivet av Catharina Looft

Jurist

Catharina har över 20 års praktisk erfarenhet av familjejuridik och har både undervisat på universitet samt haft ledande positioner i flertalet juridiska företag. Som jurist är Catharina ansvarig för Lavendlas jurister och dess utbildning som kvalitetssäkring. Catharina är verksam på Lavendlas huvudkontor i Stockholm.