Anläggningsarrende

När mark arrenderas tillsammans med byggnader eller för att bygga byggnader, i syfte att arrendatorn ska bedriva näringsverksamhet, är det fråga om ett anläggningsarrende. Ett anläggningsarrendeavtal måste vara skriftligt. 
Som exempel på vanliga anläggningsarrenden kan nämnas bensinstationer, vindkraftverk och lagerlokaler.

Lagregler vid anläggningsarrenden

De flesta av de lagregler som behandlar anläggningsarrenden är  dispositiva. Att de är dispositiva innebär att parterna är fria att avtala som de själva vill trots lagreglerna (avtalsfrihet). Reglerna finns i  jordabalken. Vissa regler i jordabalken är dock tvingande och måste därmed följas. En del av de tvingande bestämmelserna kan man ansöka om dispens för att ändra hos arrendenämnden. 

Avtalet för anläggningsarrende måste vara skriftligt enligt lag, eftersom villkoren för avtalet annars är ogiltiga. Även framtida ändringar och tillägg till anläggningsarrendeavtalet måste vara skriftliga. 

Det är därför en god idé att ta hjälp av en jurist vid författandet av anläggningsarrendet så att det blir juridiskt korrekt och tar hänsyn till de aspekter som är unika för parterna.

Tiden för anläggningsarrendet – 5 år om inget avtalats

Anläggningsarrendeavtalet måste vara kortare än livstid men måste löpa längre än ett år. Avtalet räknas löpa på fem år om ingen tid har avtalats (tillsvidareavtal). Avtalet är inte bindande längre än 50 år och om det finns en detaljplan i det avtalade området är det bindande i högst 25 år. 

Avtalet blir inte per automatik ogiltigt i det fall den avtalade tiden löpt ut, utan då får båda avtalsparter rätt att säga upp avtalet. De nämnda tidsbegränsningarna gäller inte i de fall då staten arrenderar ut marken.

Huvudregeln är att avtalet upphör vid uppsägning att gälla den fardag som inträffar närmast sex månader från uppsägningen. Fardag är namnet för den dag som avtalet upphör att gälla och fardag är enligt lag 14 mars. 

Ersättning till jordägaren för anläggningsarrendet

Jordägaren har rätt till ersättning för arrendet. Oftast betalas ersättning i form av pengar men det är även möjligt att betalning sker genom varor eller tjänster. Om ingenting har angetts i avtalet så ska betalning erläggas senast tre månader innan arrendeårets slut.

Om arrendatorn inte betalar i tid kan jordägaren ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten.

Ersättningen kan bestämmas med hjälp av ett allmänt index som till exempel konsumentprisindex. I vissa fall har arrendatorn dock rätt att betala en lägre avgift och det gäller exempelvis om det faktiska arrendeområdet är mindre än vad som står i avtalet. Det gäller också ifall området av naturliga orsaker försämras samt om en del av området har överlämnats till en annan person med företräde.

Arrendatorn har indirekt besittningsskydd vid anläggningsarrende

I anläggningsarrendeförhållanden har arrendatorn ett så kallat indirekt besittningsskydd. Innebörden är att arrendatorn i vissa fall har rätt till  skadestånd om jordägaren säger upp avtalet. 

Det indirekta besittningsskyddet gäller i det fall då parterna inte har avtalat bort skyddet. Det krävs inget godkännande från arrendenämnden för att det bort-avtalade indirekta besittningsskyddet ska vara giltigt och gälla. 

Arrendatorn har rätt till skadeståndsersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet om jordägaren säger upp arrendatorn genom avflyttning eller villkorsändring. Arrendatorn har också rätt till skadestånd ifall arrendatorn säger upp avtalet för villkorsändring. Säger arrendatorn upp avtalet på grund av avflyttning har arrendatorn däremot inte rätt till skadeståndsersättning. 

I vissa fall saknas rätt till skadestånd även fast besittningsskydd finns

I vissa fall har arrendatorn inte rätt till skadeståndsersättning trots att arrendatorn har besittningsskydd. Det är fallet när arrendatorn har  misskött arrendet och sina förpliktelser till den grad att det får anses  oskäligt att förlänga avtalet från jordägarens sida.

Detsamma gäller om jordägaren har berättigade skäl till att avsluta avtalet samt om jordägaren ska bruka det avtalade området i annat syfte än vad marken upplåtits för.

Vilket belopp uppgår skadestånd till vid anläggningsarrende?

Skadeståndet ska täcka den förlust som arrendatorn bär som följd av att avtalsförhållandet upphör. Kan parterna inte komma överens om skadeståndsbeloppet ska skadeståndsfrågan först tas upp hos  arrendenämnden. Där kan parterna förlikas och eventuell förlikning stadfästas. Stadfästa betyder att ett beslut formellt fastställs. Kan parterna inte förlikas, blir nästa steg att prövas skadeståndsfrågan i en tingsrätt. 

Uppsägning av anläggningsarrende ska vara skriftligt

Uppsägning av anläggningsarrendeavtalet ska göras skriftligen och  meddelas till avtalsparten. Har avtalet inte sagts upp i tid fortsätter avtalet att gälla på de villkor som tidigare avtalats. Båda avtalsparter kan säga upp avtalet och ifall en uppsägning sker måste arrendatorn flytta.  Anläggningsarrendet kan sägas upp för avflyttning eller villkorsändring. 

För att en uppsägning ska vara giltig behöver två punkter framföras i det skriftliga uppsägningsbeskedet. Dels behöver en uppsägning innehålla skälen till varför parten önskar avsluta avtalet. Det ska dessutom framgå information om att arrendatorn inom två månader behöver göra en ansökan om medling till arrendenämnden, i det fall arrendatorn inte vill avsluta avtalsförhållandet. 

Parterna bestämmer uppsägningstiden vid anläggningsarrende

En giltig uppsägning från arrendatorns sida innebär att arrendatorn får rätt att flytta när avtalstiden löpt ut. Parterna bestämmer själva hur lång uppsägningstiden ska vara. Arrendatorn har inget besittningsskydd i det fall parterna kommit överens om att avtalet ska upphöra utan att det krävs uppsägning. 

Har ingen överenskommelse skett ifråga om att avtalet ska upphöra utan uppsägning, gäller en uppsägningstid om maximalt sex månader.  Avtalet förlängs till ytterligare en avtalsperiod i det fall avtalet inte sägs upp i tid.

Anläggningsarrende och mall för avtal

Det är rekommenderat att vid upprättandet av anläggningsarrendeavtalet gå igenom avtalet med en jurist. Det kan röra sig om betydande belopp och långa avtalsperioder, vilket gör det desto viktigare att avtalet blir juridiskt korrekt. 

Vidare kan parterna genom att anlita en jurist försäkra sig om att avtalet blir juridiskt giltigt, till exempel att villkoren inte går emot tvingande lagregler.

Lavendla hjälper till med anläggningsarrende

Lavendla Juridik hjälper till att upprätta avtal för anläggningsarrendet och ser till att avtalet är anpassat utifrån parternas situation. På så sätt försäkras parterna om att specifika omständigheter och önskemål  tillgodoses i avtalet. Ett stabilt och välskrivet avtal kan bespara både tid  och pengar i framtiden då risken för tvist minskar.

Lavendla Juridik finns i hela Sverige

Stockholm, Göteborg, Malmö eller en annan ort, oavsett var i landet du befinner dig finns Lavendla Juridik här för dig. Du väljer själv hur du vill mötas, via telefon, online eller i ett personligt möte.