Anläggningsarrende

När mark arrenderas tillsammans med byggnader eller för att bygga byggnader, i syfte att arrendatorn ska bedriva näringsverksamhet, är det fråga om ett anläggningsarrende. Ett anläggningsarrendeavtal måste vara skriftligt. Som exempel på vanliga anläggningsarrenden kan nämnas bensinstationer, vindkraftverk och lagerlokaler. De flesta av de lagregler som behandlar anläggningsarrenden är dispositiva. Att de är dispositiva innebär att parterna är fria att avtala som de själva vill trots lagreglerna (avtalsfrihet). Vissa lagregler som behandlar anläggningsarrenden är inte dispositiva utan tvingande och måste följas. En del av de tvingande bestämmelserna kan man söka dispens för att ändra ändå, hos arrendenämnden. 

 

Nio saker att tänka på vid anläggningsarrende

 

Nu går vi igenom de nio delar som ni bör ha koll på innan ni upprättar ett anläggningsarrende

Uppgifter som arrendeavtalet bör innehålla

  1. Anläggningsarrendet bör innehålla kontaktuppgifter till parterna och deras namn.
  2. Den tid som marken ska arrenderas och avtalets uppsägningstid samt förlängningstid i det fall avtalet inte sägs upp.
  3. Ersättningen till jordägaren.
  4. Vilken yta och vad som ingår i arrendet.

Som nämnts är det viktigt att avtalet är skriftligt, annars är villkoren inte giltiga. Även framtida ändringar och tillägg till anläggningsarrendeavtalet måste vara skriftliga. Det är en god idé att ta hjälp av en jurist vid författandet av anläggningsarrendet så att det blir juridiskt korrekt och tar hänsyn till de aspekter som är unika för parterna.

 

Tiden för anläggningsarrendet 

  • Anläggningsarrendeavtalet måste vara kortare än livstid men löpa längre än ett år.
  • Avtalet räknas löpa på fem år om ingen tid har avtalats (tillsvidareavtal).
  • Avtalet är inte bindande längre än femtio år och om det finns en detaljplan i det avtalade området, så är det bindande högst i tjugofem år. 
  • Avtalet blir inte per automatik ogiltigt i det fall den avtalade tiden löpt ut utan då får båda avtalsparter rätt att säga upp avtalet.
  • De ovanstående tidsbegränsningarna gäller inte i fall då staten arrenderar ut marken.
  • Enligt huvudregeln i 8 kapitlet Jordabalken upphör avtalet vid uppsägning att gälla den fardag (fardag är namnet för den dag som avtalet upphör att gälla) som inträffar närmast sex månader från uppsägningen. Fardag är enligt lag den fjortonde mars. 

 

Ersättningen till jordägaren för anläggningsarrendet

Jordägaren har rätt till ersättning för arrendet. Oftast betalas ersättning i form av pengar men det är även möjligt att betalning sker genom varor eller tjänster. Om ingenting har angetts i avtalet så ska betalning erläggas senast tre månader innan arrendeårets slut. Om arrendatorn inte betalar i tid kan jordägaren ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten. Du kan läsa mer om betalningsföreläggande här. Ersättningen kan bestämmas med hjälp av ett allmänt index som till exempel konsumentprisindex. I vissa fall har arrendatorn rätt att betala en lägre avgift. Det gäller exempelvis om:

  • Om det faktiska arrendeområdet är mindre än vad som står i avtalet.
  • Om området av naturliga orsaker försämras.
  • En del av området har överlämnats till en annan person med företräde.

 

Hur fungerar anläggningsarrende och besittningsskydd?

I anläggningsarrendeförhållanden har arrendatorn ett så kallat indirekt besittningsskydd. Innebörden av det indirekta besittningsskyddet är att arrendatorn i vissa fall har rätt till skadestånd om jordägaren säger upp densamme. Det indirekta besittningsskyddet gäller i det fall parterna inte har avtalat bort skyddet. Det krävs inget godkännande från arrendenämnden för att det bortavtalade indirekta besittningsskyddet ska vara giltigt och gälla. 

Arrendatorn har rätt till skadeståndsersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet i följande fall:

  • Om jordägaren säger upp arrendatorn genom avflyttning eller villkorsändring.
  • Om arrendatorn säger upp avtalet för villkorsändring.

Säger arrendatorn upp avtalet på grund av avflyttning har arrendatorn inte rätt till skadeståndsersättning. 

 

Situationer då arrendatorn inte har något besittningsskydd

  • Besittningsskyddet har avtalats bort.
  • Arrendet har förverkats samt avtalet sagts upp av jordägaren i förtid.
  • Avtalet har sagts upp av jordägaren till följd av en pant eller borgensåtagande.

 

Fall då arrendatorn trots besittningsskydd inte har någon rätt till skadeståndsersättning

I vissa fall har arrendatorn inte rätt till skadeståndsersättning trots att arrendatorn har besittningsskydd.

Så är fallet när:

  • Arrendatorn har misskött arrendet och sina förpliktelser till den grad att det får anses oskäligt att förlänga avtalet från jordägarens sida.
  • Jordägaren har berättigade skäl till att avsluta avtalet.
  • Jordägaren ska bruka det avtalade området i annat syfte än vad marken upplåtits för.

 

Vilket belopp ska skadeståndet uppgå till?

Skadeståndet ska täcka den förlust som arrendatorn bär som följd av att avtalsförhållandet upphör. Kan parterna inte komma överens om skadeståndsbeloppet ska skadeståndsfrågan först tas upp hos arrendenämnden. Där kan parterna förlikas och eventuell förlikning stadfästas (stadfästa betyder att ett beslut formellt fastställs). Kan parterna inte förlikas, blir nästa steg att prövas skadeståndsfrågan i en tingsrätt. 

 

Vad gäller vid uppsägning avanläggningsarrende?

Uppsägning av anläggningsarrendeavtalet ska göras skriftligen och meddelas till avtalsparten. Har avtalet inte sagts upp i tid, fortsätter avtalet att gälla på de villkor som tidigare avtalats. Båda avtalsparter kan säga upp avtalet. Sker en uppsägning måste arrendatorn flytta. Anläggningsarrendet kan sägas upp för avflyttning eller villkorsändring. 

För att en uppsägning ska vara giltig behöver två punkter framföras i det skriftliga uppsägningsbeskedet:

  • En uppsägning ska innehålla skälen till varför parten önskar avsluta avtalet. 
  • Det ska dessutom framgå information om att arrendatorn inom två månader behöver göra en ansökan om medling till arrendenämnden i det fall arrendatorn inte vill avsluta avtalsförhållandet. 

En giltig uppsägning från arrendatorns sida innebär att arrendatorn får rätt att flytta när avtalstiden löpt ut. Parterna bestämmer själva hur lång uppsägningstiden ska vara. Arrendatorn har inget besittningsskydd i det fall parterna kommit överens om att avtalet ska upphöra utan att det krävs uppsägning. Har ingen överenskommelse skett ifråga om att avtalet ska upphöra utan uppsägning, gäller en uppsägningstid om maximalt sex månader. Avtalet förlängs till ytterligare en avtalsperiod, i de fall avtalet inte sägs upp i tid.

 

Anläggningsarrende-mall

Det finns flera olika mallar för anläggningsarrendeavtal att tillgå över internet. Det är rekommenderat att vid upprättandet av anläggningsarrendeavtalet gå igenom avtalet med en jurist. Det kan röra sig om betydande belopp och långa avtalsperioder, vilket gör det desto viktigare att avtalet blir juridiskt korrekt. Vidare kan parterna genom att anlita en jurist försäkra sig om att avtalet blir juridiskt giltigt (till exempel att villkoren inte går emot tvingande lagregler). Därutöver försäkrar ni er om att era specifika önskemål och omständigheter tillgodoses i avtalet. Ett stabilt och välskrivet avtal kan bespara er både tid och pengar i framtiden då risken för tvist minskar.