Fastighetstaxering

Fastighetstaxering – vad är det?

Fastighetstaxering innebär att man beslutar om:

  • Indelning och typ av taxeringsenhet för en fastighet.
  • Fastighetens taxeringsvärde.
  • Om fastigheten är skatte- och avgiftspliktig.

Värderingsmodeller för framtagandet av taxeringsvärdet är fastställda i lag och förordning. 

 

Det finns tre olika typer av fastighetstaxering:

  • Allmän fastighetstaxering.
  • Förenklad fastighetstaxering.
  • Särskild fastighetstaxering.

Om du äger en fastighet får du en fastighetsdeklaration vart tredje eller sjätte år. Har de skett större förändringar på fastigheten eller om den är nybildad kan du däremellan få en särskild fastighetstaxering. Fastighetsdeklarationen används för att beräkna taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet utgör underlag för vilken fastighetsskatt eller fastighetsavgift som du ska betala. 

 

Vad är taxeringsvärde och hur beräknas det?

Taxeringsvärdet ligger till grund för bland annat fastighetsbeskattning. Fastighetsägare i Sverige är skyldiga att betala fastighetsskatt. Hur stor fastighetsskatt som ska betalas beror på fastighetens taxeringsvärde. Taxeringsvärdet ska utgöra 75 % av det sannolika marknadsvärdet för fastigheter i värdeområdet. Allmän fastighetstaxering för småhus fastställs vart tredje år. Beräkningen av marknadsvärdet görs genom en analys av bostadsprisernas snittpris i området där fastigheten är belägen. Det är priserna från de senaste två åren innan taxeringstillfället som utgör underlag för marknadsprisbedömningen. Olika värderingsmodeller används beroende på vad för typ av fastighet det rör sig om. Värderingsmodellerna regleras i fastighetstaxeringslagen.

 

Utöver beskattning används ofta taxeringsvärdet som underlag för:

  • Försäkring – för beräkning av skadeersättning från försäkringsbolag vid eventuell skada på fastigheten.
  • Fastighetsvärdering – taxeringsvärdet används exempelvis vid försäljning, köp, gåva, bodelning eller bouppteckning vid dödsbo. 
  • Belåning – bland annat banker kan använda taxeringsvärdet som underlag för eventuellt lån eller om ett lån ska göras om. Det används även vid kreditvärdering och kreditupplysning.
  • För tomträtter – när kommuner ska beräkna tomträttsavgälder (en avgift som tomträttshavare erlägger till kommuner för att få nyttja marken). Taxeringsvärdet kan också användas vid friköp av tomträtter. 

 

Vad är ett värdeområde?

Fastighetens geografiska läge har stor inverkan på fastighetens värde. Prisnivåerna skiljer sig kraftigt åt beroende på vart de är belägna. Inom fastighetstaxeringen delas därför landet in i olika geografiska områden som kallas värdeområden. Värdeområden och deras riktvärdeangivelser publiceras i Skatteverkets föreskrifter och allmänna råd. 

 

Allmän fastighetstaxering och beslut om fastighetstaxering

År 2019 genomförde Skatteverket allmän fastighetstaxering, vilken bland annat innefattar lokaler, bostäder, och industri. Taxeringsbeslut skickades ut under juni-juli 2019. Utifrån uppgifter lämnade i deklarationen avgör Skatteverket taxeringsvärdet för fastigheterna i fråga, vilket som sagt ska motsvara 75 % av marknadsvärdet.

Exempelvis behövs följande information när deklarationen för hyreshus ska fyllas i:

  • Taxeringsbeslut från år 2013, 2016, och eventuella taxeringsbeslut som uppkommit därefter.
  • Fastighetsritningar.
  • Brutto total area (BTA). 
  • År 2017 hyreslängd.
  • Uppgifter om yta.

Taxeringsvärden för hyreshus har de senaste åren ökat och beräknas stiga med 23 % i genomsnitt över hela Sverige. Efter Skatteverket tagit del av deklarationen skickas ett beslut om fastighetstaxering ut. Senast skickades ett beslut om fastighetstaxering ut 15 juni (digital brevlåda) och 2 juli 2019 (utan digital brevlåda). Beslutet rörde då:

  • Alla hyreshus, industrier, ägarlägenheter, täkter, elproduktionsenheter och specialenheter. 
  • Särskild fastighetstaxering av småhus och landbruk som nybildats eller förändrats. 

 

Fastighetstaxering för bostadsrättsförening 

Den 1 januari 2008 avskaffades fastighetsskatten för bostäder, och ersattes istället med kommunal fastighetsavgift. Samtidigt ökade reavinstskatten som inträffar vid försäljning av bostad. Byggnader som är två våningar höga och innehåller tre bostadslägenheter eller fler räknas som hyreshus i fastighetstaxeringen. Det spelar ingen roll vad det är för typ av upplåtelseform, hyresrätt och bostadsrätt behandlas på samma sätt i fastighetstaxeringen.

Taxeringsvärdet ska motsvara 75 % av fastighetens marknadsvärde på en hyresmarknad. En bostadsrättsförening ska inte deklarera års- eller månadsavgifter för bostadsrätterna utan istället ska bruksvärdeshyra, fastställd av skatteverket, anges. 

 

Fastighetstaxering för fritidshus 

Fritidshus räknas normalt som småhus och deklareras vart tredje år i allmän eller förenklad fastighetstaxering. Däremellan kan det även ske en särskild fastighetstaxering vilken inträffar år 2020 för de som genomfört större förändringar på sin fastighet som exempelvis tillbyggnad eller om fastigheten är nybildad. Viktiga datum för den särskilda fastighetstaxeringen finner du här

Fastighetsskatten på bostäder avskaffades 1 januari 2008 och istället betalas en kommunal fastighetsavgift. Vid deklarationen 2020 är avgiften som högst för småhus 8049 kronor.

 

Fastighetstaxering hyreshus

Taxeringsvärdet för hyreshus värderas genom en metod som kallas ”avkastningsvärdebaserad ortprismetod” vilken innebär att taxeringsvärdet baseras på hur hög avkastning som fastigheten genererar samt inom vilket ”värdeområde” som fastigheten är belägen. Taxeringsvärdena ska baseras på fastigheternas marknadsvärde två år före taxeringsåret. Taxeringsvärden för 2019 grundar sig på 2017 års genomsnittliga marknadsprisnivå. 

 

Fastighetstaxering för industri och industrienhet

Industrifastigheter deklareras vart sjätte år i en allmän fastighetstaxering. Däremellan kan industrifastigheten taxeras vid en särskild fastighetstaxering. Den särskilda fastighetstaxeringen för industrifastigheter sker 2020 om det skett större förändringar på fastigheten så som tillbyggnation eller nybildning. 

Viktiga datum för deklarationen finner du här

För industribyggnader finns två olika typer av värderingsmodeller. Dessa är avkastningsberäkning och produktionskostnadsberäkning. Vilken modell som ska användas framkommer av fastighetstaxeringslagen.  Avkastningsberäkningsmodellen är den generella värderingsmodellen medan produktionsberäkningsmodellen används för byggnader som har ett begränsat användningsområde. 

 

Fastighetstaxering för lantbruk

På en lantbruksfastighet kan det finnas olika typer av mark, så som produktiv skogsmark, betesmark, åkermark med mera. Det kan även finnas ekonomibyggnader, samfälld mark, tomtmark och småhus på fastigheten. Även lantbruk delas in i värdeområden. Fastighetstaxeringen blir beroende på hur det ser ut just på din mark. Fastighet med skog, betesmark eller åker som har bostadsbyggnad behöver i normala fall vara minst två hektar för att taxeras som lantbruk. Är fastigheten mindre än två hektar, och har bostadshus taxeras den i normalfallet istället som en småhusfastighet. 

 

Vanligt misstag att ange fel boyta i fastighetstaxering

Vid framtagandet av taxeringsvärdet använder Skatteverket olika typer av värderingsmodeller beroende på typ av fastighet (exempelvis småhus, lantbruksfastigheter och hyreshus). Värderingsmodellerna tar hänsyn till olika ”värderingsfaktorer”. För småhus räknas som värdefaktor bland annat husets storlek (ytan av bo- och biutrymmen). Skatteverket använder olika typer av standardiserade tabeller vilka ligger används vid beräkningen av fastighetens taxeringsvärde. De är indelade i intervaller, exempelvis boarea mellan 131-170 kvm, 171-250 kvm och så vidare. Av detta skäl är det viktigt att ange korrekta värden i deklarationen, annars riskerar taxeringsvärdet bli felaktigt. Det är inte ovanligt att småhusägare skriver in vad som egentligen räknas till biyta (så som källarplan) under ”boyta” vilket kan leda till att taxeringsvärdet bli långt högre än vad det egentligen är.

 

Överklaga fastighetstaxering

Om du vill få ett beslut om fastighetstaxering ändrat kan du överklaga till förvaltningsrätten eller begära omprövning hos Skatteverket. Du har alltid rätt att överklaga till domstol. En omprövning är oftast det snabbaste alternativet och kan göras om du till exempel vill komplettera med uppgifter som borde leda till en förändring av beslutet. Mer om hur du överklagar och vad som kan överklagas hittar du på Skatteverkets hemsida här