Samboavtal vid hyresrätt

Som sambor finns möjligheten att avtala bort sambolagens regler om likadelning av samboegendom vid en separation eller dödsfall. För samboförhållande i en bostadsrätt skiljer sig reglerna åt. I följande artikel finns förslag och exempel på samboavtal avseende samboförhållanden i en hyresrätt samt gratis mall.

När kan sambors övertagande av hyresrätten bli aktuellt?

  1. Bodelning
    Ett övertagande av lägenheten kan ske genom bodelning. För övertagande krävs att den part som skall ta över lägenheten också bor kvar när hyreskontraktet löper ut. Det spelar ingen roll att övertagande sambo inte står som hyresgäst. För att övertagande skall ske genom bodelning krävs att sambon kan anses ha en bättre rätt till lägenheten. Det grundar sig i att ett större behov av lägenheten finns och att övertagandet är rimligt. Det som spelar en avgörande roll är om parterna har gemensamma barn.
  2. Uppsägning eller förverkande
    Detsamma som ovan gäller ifall hyresvärden säger upp sambon med hyreskontraktet. Detsamma gäller likaså om hyresrätten skulle komma att förverkats, d.v.s. upphöra p.g.a. kontraktsbrott. Exempelvis om hyran inte kan betalas, om mycket dåligt uppförande förekommit m.m.
  3. Synnerliga skäl
    Om ena sambon haft lägenheten innan samboförhållandets start skall hyresrätten inte bodelas. Lägenheten ska inte heller bodelas ifall parternas samboavtal anger annat. Trots detta finns det i undantagsfall situationer när den andre sambon kan överta lägenheten. Främst vid sådan ”bättre rätt” som angetts i punkt. 1 och ifall parterna inte har gemensamma barn kan övertagande endast bli aktuellt om synnerliga skäl för övertagande finns. Om synnerliga skäl finns får avgöras från fall till fall. Det kan exempelvis finnas om samboförhållandet varat under väldigt lång tid eller ifall någon av parterna är svårt sjuk.

Godkännande krävs av hyresvärden

Om hyresvärden vägrar att acceptera övertagande sambo som hyresgäst kan hyresnämnden ge sitt tillstånd. Hyresnämnden ger sitt godkännande ifall hyresvärden rimligtvis får anses nöja sig med den övertagande sambon som ”ny” hyresgäst. Det avgörs genom att betrakta sambons betalningsförmåga och skötsamhet i övrigt.

Ingen ersättning till ursprunglige hyresgäst

När en hyresrätt övergår till den andre sambon utgår ingen ersättning oavsett hur attraktiv hyresrätten än kan vara. Det beror på att hyresrätter inte får överlåtas mot ersättning enligt hyreslagen. Hade övertagandet istället gällt en bostadsrätt utgår självklart ersättning som motsvarar lägenhetens marknadspris.

Hur går man tillväga vid ett övertagande?

  1. Den sambo som vill göra anspråk på hyresrätten måste göra det inom ett år från och med att förhållandet avslutades. Om sambon redan flyttat ut behöver anspråket ske redan inom tre månader.
  2. Övertagande sker antingen via en skriftlig överenskommelse, bodelning eller dom.
  3. Vid bodelning där övertagande sker skrivs vanligtvis ett bodelningsavtal. Ett sådant dokument gör det också enklare att bevisa och styrka övertagandet för hyresvärden.
  4. I samband med att övertagande sker övertas både hyreskontraktet och de hyresvillkor som framgår.
  5. Hyresvärden alternativt hyresnämnden måste godkänna övertagande sambo som kontraktsinnehavare.

Vad händer med hyreskontraktet i samband med dödsfall?

Ifall sambon som står på hyreskontraktet går bort kan efterlevande sambo begära bodelning och överta lägenheten på samma vis som vid en separation.

 

Går det att lägga till en sambo på hyreskontraktet?

Det går att lägga till en sambo på hyreskontraktet ifall hyresvärden godtar det. Det finns ingen egentlig skyldighet för hyresvärden att lägga till en sambo på hyreskontraktet, om det skulle medföra ohållbar administration. Vissa negativa följder kan också uppstå genom att addera sin sambo på hyreskontraktet.

  • Om samboförhållandet plötsligt avslutas kan någon av parterna vägra att säga upp in del av hyreskontraktet.
  • Om bägge sambor står som hyresgäster på hyreskontraktet kommer det i många situationer krävas bådas signaturer och godkännande. Främst om lägenheten skall bytas eller ifall nya avtal om exempelvis förbättringsåtgärder ska skrivas med hyresvärden. 

Vissa rättigheter och skyldigheter

Det finns både rättigheter och skyldigheter för parterna i ett samboförhållande, även fast endast en av parterna står som hyresgäst på hyreskontraktet.

 

Ifall den kontraktslöse sambon orsakar problem

Ifall den sambo som inte står som hyresgäst på hyreskontraktet skulle orsaka störningar och problem för grannar, kan den sambo med hyreskontraktet hållas ansvarig. Det beror på att det finns en plikt för hyresgästen samt ett ansvar för de som bor och vistas i lägenheten.

 

Obetald hyra kan inte krävas av den kontraktslöse sambon

Den sambo som innehar hyreskontraktet är ansvarig för betalning av hyran till hyresvärden. Det går alltså inte att kräva in obetalda hyror från den kontraktslöse sambon. Att vara sen med hyran kan dock leda till negativa följder för sambon utan kontrakt, ifall ett övertagande av lägenheten skulle bli aktuellt. 

 

Dåligt uppförande kan påverka vid eventuellt övertagande av lägenheten

Om övertagande eller uppsägning av hyresrätten sker kan dåligt uppförande, störningar och sena betalningar få betydelse för om den kontraktslöse får ta över lägenheten. Det beror på att godkännande krävs och den kontraktslöse sambon måste alltså bli accepterad som ”ny” hyresgäst av hyresvärden alternativt hyresnämnden. 

 

Förpliktelser mot hyresvärden

Ifall hyresrätten skall övertas av den andre sambon genom bodelning skall det också meddelas till hyresvärden så snart det går. Meddelandet bör vara skriftligt och skickas som ett rekommenderat brev. När meddelandet mottas av hyresvärden försvinner den ursprunglige hyresgästens ansvar för hyresrätten. Bägge parter har dock ett gemensamt ansvar för hyresrätten innan meddelandet kommit fram till hyresvärden. 

 

Komplettera samboavtalet

Sambor har ingen arvsrätt efter varandra och därför garanteras inget starkt ekonomiskt skydd. Ifall parterna vill ärva varandra måste ett testamente som uttryckligen anger önskan skrivas. Det kan också bli aktuellt med ett skuldebrev ifall parterna flyttar ihop till en bostadsrätt.