Bostadsarrende

Bostadsarrende är ett arrende som innebär att arrendatorn får rätt att bo i ett hus som finns på marken eller får möjlighet att bygga ett bostadshus på marken. Att arrendera ut mark för fritidshus är den mest förekommande varianten av bostadsarrende.

Avgift och avtal för bostadsarrende – Vad gäller?

För att bostadsarrende ska vara giltigt krävs att avtalet är skriftligt. Detsamma gäller för eventuella ändringar och tillägg till avtalet för bostadsarrendet. Avtalet ska innehålla villkoren för arrendet och marken som arrenderas ut ska tas i bruk för att bo på.

Arrendatorn ska betala ersättning till jordägaren för arrendet. För att det ska vara fråga om ett bostadsarrenden gäller att upplåtelsen sker till en fysisk person. Om marken hyrs ut till en juridisk person är det istället oftast fråga om ett lägenhetsarrende. 

Bostadsarrende föreligger när:

1. Avtalet mellan arrendator och jordägare är skriftligt och den avtalade marken ska användas till annat än jordbruk (undantag för muntliga avtal ingångna före 1 juli 1968).
2. Arrendatorn kan ha kvar ett bostadshus på marken eller bygga ett sådant.
3. Syftet med arrendet är att arrendatorn eller dennes närstående ska bo på den avtalade marken.
4. Ersättning för upplåtelsen utgår till jordägaren från arrendatorn.

Tvingande lagregler och möjlighet till dispens vid bostadsarrende

Lagreglerna för bostadsarrende är i huvudsak tvingande och återfinns i jordabalken. Det innebär att avtalet måste följa lagreglerna. Om parterna vill avtala på ett annat sätt som går emot de tvingande reglerna enligt lag, behövs dispens från arrendenämnden för att det ska vara giltigt. 

Tiden för bostadsarrende är minst 5 år

Det måste framgå av avtalet för bostadsarrendet hur lång tid marken ska arrenderas. Avtalstiden ska alltså vara bestämd. Den minsta tiden för avtalet är fem år och ifall parterna bestämmer att arrendet ska gälla tillsvidare gäller samma regel, det vill säga avtalet räknas löpa på fem år. 

Bindningstiden för bostadsarrende är inte längre än 5o år

Avtalet är inte bindande längre än 50 år och om det finns en detaljplan i det avtalade området, är det bindande högst i 25 år. Avtalet för bostadsarrende blir inte per automatik ogiltigt i det fall den avtalade tiden löpt ut, utan då får båda avtalsparter rätt att säga upp avtalet.

Det finns ett undantag från tidsbegränsningar för bostadsarrende.  När staten arrenderar ut marken gäller inte tidsbegränsningarna avseende tid och bindningstid.

Avgift för bostadsarrende – Vad händer om betalning inte sker i tid?

Jordägaren har rätt till ersättning för arrendet. Ersättningen betalas vanligtvis i pengar, men betalning kan också ske genom varor eller tjänster. Ersättningen kan bestämmas med hjälp av ett allmänt index, exempelvis konsumentprisindex.

Om parterna inte avtalat om när ersättning ska betalas ska arrendatorn betala senast tre månader innan slutet för arrendeåret. Ifall arrendatorn av någon anledning inte skulle betala i tid är det möjligt för jordägaren att ansöka om ett betalningsföreläggande. Ansökan sker då hos Kronofogden. 

Exempel – När arrendatorn har rätt att betala en lägre avgift

I vissa situationer kan arrendatorn ha rätt att betala en lägre avgift för bostadsarrendet. Det gäller exempelvis om det faktiska arrendeområdet är mindre än vad som står i avtalet. Det gäller dessutom ifall området av naturliga orsaker försämras samt om en del av området har överlämnats till en annan person med företräde.

Arrendatorn har besittningsskydd vid bostadsarrende

Arrendatorn har besittningsskydd när det kommer till bostadsarrende, vilket innebär att arrendatorn inte behöver lämna det arrenderade området utan skäl. Arrendatorn har också rätt att pröva frågan om  förlängning av avtalet hos arrendenämnden i det fall jordägaren säger upp avtalet. 

Arrendatorn har inte rätt till förlängning av bostadsarrendeavtalet i följande fall:

1. När bostadsarrendet har förverkats och avtalet har sagts upp av jordägaren.
2. Om bostadsarrendeavtalet har sagts upp vid avtalstidens utgång till följd av pant eller ett borgensåtagande.
3. När arrendatorn har byggt i strid mot gällande detaljplan eller myndighetsbeslut om hur marken får användas. Detsamma gäller ifall arrendatorn byggt utan bygglov.
4. I det fall arrendatorn allvarligt missköt arrendet och jordägaren har till följd av det sagt upp bostadsarrendet.
5. Om jordägaren har tänkt använda marken för något annat än vad den har arrenderats ut för. Här ska en intresseavvägning göras och jordägarens intresse måste i sådant fall väga tyngre än arrendatorns intresse av att fortsätta arrendera marken.
6. Ifall arrendatorn ändrar en byggnad som inte överensstämmer med detaljplanen/områdesbestämmelser. Det beror på att jordägaren ska bruka marken i enlighet med bestämmelserna. 
7. När jordägaren har berättigad anledning att få bostadsarrendet avslutat.

Uppsägning av bostadsarrende ska ske skriftligt

Avtalet för bostadsarrendet måste sägas upp för att sluta gälla. Om avtalet inte sägs upp fortsätter det att löpa en till avtalsperiod. Uppsägning av avtalet ska ske skriftligen och minimiuppsägningstiden är ett år före avtalstidens utgång.

I det fall arrendatorn har besittningsskydd och jordägaren vill säga upp avtalet ska jordägaren först vända sig till arrendenämnden. Avtalet slutar att gälla först när arrendenämnden beslutar om det. Arrendenämnden ska kontaktas av jordägaren senast två månader efter dagen då avtalet senast kunde sägas upp.

Enligt huvudregeln upphör avtalet vid uppsägning att gälla den fardag, det vill säga det kallade namnet på den dag som avtalet upphör, som inträffar närmast sex månader från uppsägningen. Fardag är enligt lag 14 mars. 

Mall för bostadsarrende 

Det finns flera mallar på bostadsarrende att tillgå över internet. Det kan vara en bra utgångspunkt att skriva bostadsarrendeavtalet utifrån en mall, men det är då viktigt att se till att mallen kommer från en pålitlig källa. Det är också rekommenderat att vid upprättandet av bostadsarrendeavtalet gå igenom mallen med en jurist så att avtalet blir juridiskt korrekt och giltigt.

Lavendla Juridik hjälper till med bostadsarrende

Det är alltså en god idé att ta hjälp av en jurist vid författandet av avtalet. På så sätt försäkrar ni er om att det blir juridiskt giltigt och minskar risken för framtida tvist. Lavendla har flera jurister med expertis inom arrende.

Lavendla Juridik finns i hela Sverige

Stockholm, Göteborg, Malmö eller en annan ort, oavsett var i landet du befinner dig finns Lavendla Juridik här för dig. Du väljer själv hur du vill mötas, via telefon, online eller i ett personligt möte.